建筑和房地产企业如何应对市场变化.doc

建筑和房地产企业如何应对市场变化.doc建筑和房地产企业如何应对市场变化
目前房地产市场的整体形势呈现末端好,前端难特征。末端指商品房销售,今年表现比较好,1~%,销售额同比增长了13%.前端指房地产企业的开发活动,表现非常困难,今年出现了房地产市场史以来第一次同时购地、地价款、新开工和竣工四个负增长.
一、房地产市场态势分析
(一)楼市末端销售市场活跃
今年的房地产市场有一个非常明显的特点-末端好、前端难.
房地产市场的末端,也就是销售一端现在表现非常好,1~%,销售额同比增长超过了13%.就是说楼市末端销售市场活跃,已经确定无疑今年是正增长,而去年全部是负增长,销售面积今年肯定超过去年,超过 12 亿平方米。在销售量的带动下,部分城市的价格开始回升,70 个大中城市,一半以上的城市价格都在上涨,8月份开始环比和同比全部呈现了一个正上升。
出现这样一个变化的主要的原因、归根结底是由于宽松的货币政策。从以往情况看,只要货币政策一放松,降准降息、房地产市场就会上升,因为房地产有很强的资产属性,今年依然没有逃出这样一个规律。今年政府几次降息,包括降首付对房地产市场影响是直接体现,所以末端市场比较好。此外,各个地方政府采取的一些促进本地房地产市场销售的政策,也都对楼市的恢复有积极的作用。
(二)房地产产业链前端处境艰难
房地产的前端指的是开发端,处境比较艰难。今年到 8月,第一次同时出现了四个负增长,一是土地购置面积负增长,二是新开工面积负增长,三是土地成交价款负增长,四是竣工面积负增长。这四个负增长同时出现,今年是第一次。这充分反映了房地产产业链的上端、前端、开发端是非常困难的,主要有以下几个方面的原因:
第一,库存依然较大,目前市场整体上仍处于去库存的阶段。这里有结构性的问题,一线城市还比较好,部分二线城市也可以,但仍有大部分三四线城市现在库存量比较大。开发企业库存量比较大,所以现在集中精力抓住市场机遇来消化库存,拿地积极性不高,新开工积极性也不高,也延长了施工周期,竣工量也是一个负增长,消化库存仍然是每一个企业面临的巨大挑战。
第二,贷款难,或者说贷款成本上升。近来银行一直在降息,降息应该使资金成本低,不但对消费者有利,对开发企业也有利。但是由于房地产形势的变化,目前一些商业银行把房地产列为高风险行业,对房地产开发企业的贷款意愿和积极性不高。开发企业贷款有相当一部分是周转来的,在周转的过程中增加了成本。所以,尽管央行在降息,但是降息的实惠并没有实实在在落实在开发企业身上。特别是为了防风险,现在商业银行的贷款是名单式管理,贷给谁?主要钱贷给大企业、品牌企业,中小企业贷款的机会很少。所以从开发企业的资金来看,1~8月份只有 % 的增长速度,国内银行贷款是负增长 %.所以这就是开发企业为什么不拿地、为什么不开工,是因为它有很大的资金压力、难度,资金融资成本高,钱少,钱少就不足以有足够的动力去新拿地和加快施工速度和新开工。
第三,开发企业的成本上升、利润下降导致开发企业目前的资金压力非常大。如果把开发企业的销售额和投资额之比,或者把开发企业的开发额和融资额之比,就是把投出去的钱和收回来、融到的钱之比,1~8月份的数据相当于 2008 年底的数据,充分反映开发企业资