校本部教职工住宅小区物业管理实施方案..doc

江西理工大学校本部教职工
住宅小区物业管理实施方案
(讨论稿)
为进一步加强和规范校本部教职工住宅小区管理(以下简称“小区管理”),使广大教职工拥有一个安全、整洁、舒适、文明、和谐的居住环境,根据国家有关法律法规与学校实际情况,制定本小区管理实施方案。
一、小区管理定位
目前,校本部教职工住宅小区车辆交通与治安消防的管理由保卫处负责,环境卫生、绿化、公共或公用设施设备的管理由后勤产业集团负责,房屋的入住(福利分房、租借)管理由资产管理处负责,整个小区管理较为分散,存在多头管理;同时,在现实管理过程中也出现了一些问题,如房屋出租出借、外来人员随意进出、宠物管理无序等。为此,有必要对整个小区管理进行改革。
根据对小区情况的摸底,经酝酿、沟通,并结合市场行情,拟对小区按市场化运作机制实现统一的物业管理。
二、小区管理目标
通过专业化、规范化的物业服务管理,使小区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面达到赣州市同类小区的一流水平;实现第一年教职工满意度达90%以上,第二年教职工满意度达95%以上。
三、小区管理机构
学校组建小区管理委员会(建议由资产管理处牵头,监察室、财务处、审计处、校工会、保卫处等部门和小区居住代表参加),面向社会选聘物业公司并对其进行监管。
四、小区管理范围
学校校本部东苑、南苑和西苑三个家属区,包括1214家住户(其中东苑556户,南苑232户,西苑426户),100046平米的房屋建筑面积(其中东苑约38869平米,南苑约18105平米,西苑约43072平米),6627平米的绿化面积(其中东苑4127平米,南苑0平米,西苑2500平米)、761棵树木等。
五、小区管理内容
主要包括房屋及设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、车辆交通管理、其他管理等六项管理与常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)、经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)等三项服务,具体见附件一。
六、小区管理要求(针对物业公司)
主要包括准入资质要求、基本服务要求、公共服务要求、便民服务要求及服务承诺标准,具体见附件二。
七、小区管理费用
(一)现学校投入情况(2014年数据)
目前,学校每年对小区的管理投入1057624元,其中:人员工资福利费720000元(保安18人,保洁12人,收费员2人,绿化员1人,水电木工3人等36人的工资福利),保险292000元,维修费36000元,办公、保洁材料、化粪池清运、绿化材料等费用87864元。回收206880元,其中:收取1214住户卫生费145680元(10元/户•月),收取停车费61200元。实际净投入850744元。
(二)物业费用测算(按市场化运作机制实现全方位物业管理)

物业人员编制拟控制在40人以内,建议:物业主管1人、服务中心接待接线员1名、出纳1名、水电维修员1名、绿化养护员1名、安防员1人,
保安员21名、保洁员12名、机动1名。

费用项目
子项目
数量
费用小计
备注
前期投入费用
办公场地布置
1批
5000
标识系统
1批
2000
办公用品
1批
5000
保洁机具
1批
5000
安防器械
1批
5000
维修工具
1批
10000
费用小计
32000元

物业年度费用估计每年在120万元左右(首聘期实施时控制在120万元以内,具体以合同价为准),具体测算依据如下:
费用项目
月支出额(元)
年支出额
(元)
所占比重
(%)
单位面积成本(元/年)
备注
(一)人工费
62300
747600
%

(二)办公费
4540
54480
%

(三)固定资产折旧费
828
9936
%

(四)低值易耗品摊销费
1105
13260
%

(五)设施设备维护维修费
2400
28800
%

(六)清洁绿化费
8205
98460
%

(七)安防费
500
6000
%

(八)不可预见费
2396
28752
%

(九)社区文化费
2468
29616
%

(十)管理佣金
5932
71184
%

(十一)法定税费
5441
65292
%

按收入合计的6%计提
合计
96115
1153380
%