深圳蛇口某大盘项目定位报告.doc

XX项目
定位报告

总体定位战略方案
产品策划方案(部分)
第二部分 XX项目总体定位战略方案
战略规划理念
:
是指在一定区域范围内的社会群体和社会组织所构成的社会实体。它是人类社会活动高度聚集的地域空间。真正意义上的社区不同于一般的居住小区,更多的表现出一种多种功能的居住空间;在这个开放的空间里涵盖了住宅、酒店、商业、写字楼等多种物业形式。
社区规划:
社区构成基本要素:
社区构成基本要素

地理要素经济要素社会要素心理要素
(区域) (经济生活) (社会交往) (共同纽带)
社区建设除以整体规划造成优美的物理环境外,重点在于营造一种理想的聚居生活环境。
社区规划是“从空间切入社区,目的又回归空间”
诠释:
指的是在进行社区规划的过程中,首先要从空间上对社区进行围合式或组团式规划布局,通过这种专业的空间切入方式,营造一种非常适合人们居住的理想空间。对于本项目来说,在进行社区规划时,我们首先要从项目所在的
XXX片区入手,使片区规划和项目本身规划相融合;在打造项目本身社区的同时,推动整个片区的发展。
市场趋势
随着中国房地产产业的蓬勃发展,创造具有中国特色的社区成了目前市场大盘的发展趋势。

住房有无选择户型选择地点选择环境选择社区
面积大小较好绿化配套完善物业服务参与管理

客户选择趋势——精神家园
居住发展趋势
开发强度的趋势——超大规模

楼宇开发小区开发大规模住区开发
目前市场大盘开发现状借鉴性分析:
在国内大规模住宅项目的开发是现阶段房地产参与城市规划的一个特点,通过前期对市场一些大盘的个案分析,可以发现:
位于城市亚中心区,区域内生活配套基本完善,但项目缺乏可持续发展策略,后期开发延续性不强。
南山的前海和后海片区开发的几个大盘位于城市亚中心区,与南山商贸中心区近在咫尺,周边区域内配套基本完善。这些项目总体规划偏重于营造一种自身优美的物理环境,容积率相对较低,空间上多数以常规的居住海滨闲情文化为主。在前期没有建立独有的可持续性发展策略,忽略了对本身唯一核心竞争力的挖掘和延伸,致使各个社区后期开发的延续性不强的;如:蔚蓝海岸、鼎太风华等。
大型住宅项目郊区化运动,但所在区域生活配套资源匮乏,较难形成开放、自由、融合的大社区居住形态
广州番禺华南板块的社区开发各有成功与精彩之处,在保证产品一定质素的前提下,大部分项目采用大手笔的环境建设、配套先行,以实景打动人的开发模式致胜;另有一些项目是在房地产开发中融入一些其他产业元素,形成一种概念上的复合地产,带动项目后续发展。
总体分析“板块运动”,不难发现由于周边区域生活配套资源严重匮乏,大盘各自为政,仅仅加强自身配套建设,而无力带动周边大区域的发展,致使片区总体生活氛围无法形成“云团效应”,影响了项目的后期销售状况。
综上所述,要形成真正的理想大社区,需要项目内在核心因子和外部区域发展因子共同作用引爆原子核,迸发出巨大力量推动项目完成可持续发展。
项目针对性战略规划理念:
本项目优质天成,所在片区又是政府全力打造的海滨度假区,加之赋予项目精粹的文化底蕴,结合房地产市场本身的发展规律和目标客户的需求趋势,针对本项目的战略规划理念建议:
营造一种开放、自由、融洽的居住大社区
创造一种高密度条件下的新型海岸城市生活环境
注:“高密度”是此项目我们必须面临的一个客观事实,这也决定了这个项目与目前市场所推大盘外在客观状态一个本质不同,所以我们必须抛弃目前盛行的低密度空间的大洋海滨闲情文化,力求从人的最根本的心理需求出发,规划出:
灵活组合、开放自由的组团空间、海洋风情的园林景观和极具实用价值的户型产品,由人性化的建筑来承载本项目的理想社区生活方式。
可持续性发展策略
可持续性发展策略是整个项目各期开发之间的完美链接,是推动各期开发朝良性趋势前进的强劲动力。
本着以项目终极开发目标——实现销售的区域性突破为导向,认为:
只有在深度挖掘项目的唯一核心竞争力,细分市场,抓住主流客户群,建立高品质品牌形象的前提下,才能进行多自由度的产品线延伸。同时充分利用区域大市场的已形成产业链,带动项目可持续性发展。
建立高品质品牌形象,利于产品线多自由度延伸
挖掘项目唯一核心竞争力,塑造独特市场形象
可持续发展策略
与区域改造形成产业链互动,带动项目持续开发
将上述发展策略贯彻于总体开发思路和具体措施中,则需将每期的具体位置、可利用资源、产品与配套的设计有机结合在一起,进而奠定本期的市场位置,提升下期的价值,达到资源利用的保值增值目的。
(注:关于五期的可持续发展思路详见下图)
五期:定位:标志性富人区
产品:大面积、高密度