深圳鹏广达3号作品营销策略案 部分2.ppt

鹏广达3号作品
营销策略案
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盐田港:
商住两用的灵活小户型主场,产品类型供应单一,中低端定位、存量少,与本项目不构成实际竞争。
区域
项目
开发商
主力户型描述
待售套数
销售率
开盘时间
价格
元/平米
月销售速度
盐田港
金水湾
御园
东海成
单身公寓:
- ㎡
1*1:48-52
2*2:69-71 ㎡
206
%
2008-01-12
最低价6500
均价8000

麓港国际公寓
(八佰麓居)
陶华
63-95 ㎡ LOFT公寓
75
%
2008-10
最低价7500
均价
8000
55
花样年花港
置富
单身公寓:㎡
1*1: ㎡
2*2: ㎡
245
%
2007-11-25
起价8600
均价9000

盐田港市场以30-60㎡的公寓及一房最受欢迎,价格箱体集中在7000-8000元/㎡
之间,客户群主要以盐田港区工作者及私营企业主为主,刚性需求客户、投资客户为主。
沙头角同质同期竞争分析:
小户型及改善型3房受宠,符合本案产品供应
区域
项目
开发商
主力户型描述
已售(套)
待售套数
销售率
月销售套数
开盘时间
价格
元/平米
沙头角
盛世名门
沙头角
商业外贸
2*2:
-㎡
3*2:
-120㎡
70
89
138
37
%
%
14
18

最低价8000
均价10000
最高价16000
山海家园
莲塘
房地产
商业:50-140 ㎡
单身公寓:35-46 ㎡
2*2:80 ㎡
3*2:114-123 ㎡
4*2:114-127 ㎡
2
42
24
46
49
11
0
0
21
39
%
100%
100%
%
%

14
14


2008-07-12
最低价9000
均价16000
山海阳光
山海园林
1*1: ㎡
2*2: ㎡
3*2: ㎡
8
14
17
5
12
9
%
%
%



2008-8-16
最低价7500
均价8000
蓝郡
东埔集团
冠懋地产
140-300㎡
空中叠墅
175
417
29%

2007-12-16
均价22500
沙头角市场上销售率超过60%的户型集中在35-45㎡的小户型,以及82-120㎡的3房,。走量产品主要满足刚性需求。
盛世名门——客户分析:
沙头角本地客户为主,刚性需求和改善性需求为主,少量投资。
客户区域
沙头角工作的白领、私企业主
沙头角原住民
盐田港企业主、白领
罗湖福田南山
港人或港务工者
购买目的
刚性需求
改善型、过渡型
刚性需求、过渡型
刚性需求、投资
投资、改善型
比例
25%
30%
10%
15%
20%
盛世名门项目,依托良好的昭示性,吸引了众多本地客户,包括在此工作的白领和私营企业主。部分刚性需求客户奔着“租可抵供”的念想购买小户型,用以迁出集体户口。同时,由于深盐二通道的开通,缩短了罗湖福田客户对此片区的心理距离,口岸的便利为此项目带来了少数港人投资客,更多吸引了在香港务工的居民。
东部山海家园——客户分析:
主力客户在盐田本地,被项目周边的配套优势吸引,供应看少、价格预期看涨。
客户构成:
70%以上为盐田本地居民;
主要为公务员、私企业主、盐田白领;
部分为罗湖、福田及少量南山客户,主要做投资用途。
购买的主要原因是:景观、户型、价格、成熟配套
客户语录:
“原本还想再等等的可是看到沙头角的新房越来越少,我也急着看房准备现在购买了。”在沙头角山海家园看房的朱先生这样说。
在山海家园看房的一位韩姓先生表示:“我很早就关注沙头角的楼市,前期由于价格太高一直在观望。现在突然发现片区可供选择的房源越来越少了经过一番打听才知道沙头角今年的整体供应太少了。所以我现在才急着看房买房而这样的供求预计下半年价格会上涨。”
“楼下买东西挺方便的,而且我也不想操心装修,房子看着实在。”买了单房的李小姐这样说道。
小结:本项目在沙头角现售项目中唯一带装修的,对于购买小户型的业主来说具有一定吸引力。项目成熟的配套、对未来的供应少、价格看涨的预期也促进了产品的成交。
盐田区域客户占47%,但在07年市场高峰时括罗湖、福田客户所占比例达到53%,主要为投资客;
客户主要为私企业主及企业中