深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议.ppt

龙溪花园旧改项目
定位及物业发展建议
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商业声明
报告目录:
1、宏观政策
2、基础背景
3、客户分析
4、案例借鉴
5、产品定位
6、项目规划
7、旧改补偿建议
8、动态经济测算
宏观政策
1
房地产大势何去何从?
宏观趋势共识1:人口红利、城市化加速、收入的结构性增长, 房地产市场具有持续发展的动力,长期利好。
人口红利——未来20年自住型需求人群将集中在80、90年代出生的人群,这段时间恰好是中国人口增长的一次高峰期
140
新增需求
26万亿
5万亿
城市化加速——2020年新增城市人口将达3亿,带来140亿平米的新增需求
收入的结构性增长——麦肯锡预测,到2025年中上资产阶级人均可支配收入将增加12万亿, 按照国际15-20%的住房消费比,-
宏观趋势共识2:房地产行业将呈现明显的周期性规律
时间
幅度
市场动力
土地
期房价格
现房价格
投资者
投机者
自住者
影响因素
影响因素
政策态度:从目前密集出台的金融调控手段来看,政府稳定房价决心坚定。
时间
2007-2008年
2009-2010年
金融
政策
全面缩紧甚至停止二手房房贷
取消加按业务;贷款审批手续严格,三套房以上不予办理按揭;
二套房贷首付四成以上,;
明确第二套住房以家庭为单位;
七次上调金融机构人民币存贷款基准利率.
二套房贷首付五成以上,;
两次上调金融机构人民币存贷款基准利率;
商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“”的重申,“利率按照风险定价”相比“”空间更大,但是不进行改善性住房的区分,一定程度上增强了调控力度。
,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。调控力度更大,表明了政府的决心。
月份
2007-2008年
2009-2010年
金融
政策
全面缩紧甚至停止二手房房贷
取消加按业务;
贷款审批手续严格,三套房以上不予办理按揭;
二套房贷首付四成以上,;
明确第二套住房以家庭为单位;
多次加息及上调准备金率
二套房贷首付五成以上,;
两次上调金融机构人民币存贷款基准利率;
商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
土地
政策
深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量,平抑深圳房价
加大闲置土地回收力度,加大保障房的供给
首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。
即国19条:其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
行政
手段
对深圳房地产广告进行全面检查;
执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳合同现象;
国家八部委联手查中国房价暴涨因素,深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动;
住宅限外令
现场监管卖楼,新开盘项目报预售许可证同时,需同步提交开盘方案;
取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为;禁止发布项目销售广告;禁止收取任何预定性质款项;取得预售许可证需备案开盘方案和价格表;取得《房地产预售许可证》后十日开盘令,不得囤积房源、捂盘惜售;预售房明码标价、价格网上公示;预售合同管理、网上下载打印、限制更名;统一合同文本
地方限价
深圳重点打击非法预售,发布虚假广告、囤积房源等行为;
“粤四条”:各地在审批商品住房项目预售许可时,以整栋为最低审批规模,不得分层、分单元办理预售许可证。此外,房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内一次性公开全部房源对外销售,并在公开销售24小时之前,按照“一套房一标价”的方式明码标价。
地方可限定购房套数.
结合07-08年的宏观调控经验,2010年政府的表现为决心大, 出招谨