第2章 节 房地产投资分析的基本原理 房地产投资分析.ppt

第2章房地产投资分析的基本原理
现金流量与资金的时间价值
现金流量与现金流量图

对于一个特定的经济系统而言,投入的资金、花费的成本和获取的收益,都可以看成是以货币形式体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或注入叫做现金流量。其中,流出系统的资金路段现金流出,流入系统的资金叫现金流入。现金流出与现金流入之差称净现金流量。

现金流量图是用来反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是:
(1)以横轴为时间轴,向右延伸表示时间的延续,轴上的每一刻度表示一个时间单位,两个刻度之间的时间长度称为计息周期,可取年、半年、季度或月等。
(2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的****惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生的,称为期末惯例法。
(3)为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始P看成是上一周期期末,即第0期期末发生的。
(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头,通常是向上者表示正现金流量,向下者表示负现
金流量。某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和。建设项目资金流量图如图2-1所示。
0
n-1
4
3
2
1
n
……………
500
650
650
650
850
图2-1 建设项目现金流量图
(2)复利计息
复利计息是指将上期利息结转为本金来一并计算本期利息的计算方式。采用复利计息时,n个计息周期后的本利和(F)为:
F=P*(1+i)n (2-3)
复利反映利息的本质特征,即利息作为资本也参加了社会再生产的,因此,在实际生活中得到了广泛的应用,在房地产投资分析中一般采用复利计息。

(1)名义利率与实际利率的概念
名义利率,指周期利率乘以一年以内的计息周期数所得到的年利率。
实际利率,指一年内多次复利时,每年末终值比年初值的增长率。
(2)名义利率与实际利率的关系
已知某年初有资金P,名义利率为r,一年内计息m次,则计息周期利率为r/m,一年后产生的本利和为F,用复利计息的公式计算得到:
F=P*(1+r/m)m (2-4)
根据利息的定义可得到该年的利息I为:
I=F-P=P*(1+r/m)m-P=P[(1+r/m)m-1] (2-5)
再根据利率的定义可得到该年的实际利率i为:
i=I/P=(1+r/m)m-1 (2-6)
式中:i—实际利率;
r—名义利率;
r/m—周期利率;
m—一年内的复利周期数