苏州工业园区华富欧陆新古典主义项目产品规划建议.ppt

苏州工业园区华富项目产品规划建议
谨呈华富房地产开发公司
首先,我们非常荣幸能为苏州工业园区华富置业有限公司就苏地2007-B-17地块的四套规划设计方案进行研判,通过上次的提报,我们对项目前景充满了信心。
在本份项目建议书中,我们将对贵公司提出的一些问题进行阐述,其主要内容包括:四套规划设计方案的对比,UPCS对方案的补充建议,建筑风格建议、景观布局建议、户型面积配比、会所功能和售楼处选址建议。
虽然我们经过上次的提报与贵公司沟通很多,但对发展商的具体要求我们需要进一步的了解和沟通,所以这只是一份初步的建议书,有很多地方还只是我们一些初步的想法,相信随着双方合作的深入,双方在合作方面会有更好的想法和建议。
相信凭籍我们在房地产市场的丰富经验,能为贵司开发的项目提供合适的发展道路,使本项目的销售取得全面的成功。
前言
思维导视图
售楼处设置建议
方案比较
方案比较结论
产品优化建议
户型面积配比建议
会所公建建议
建筑平面布置建议
建筑风格建议
景观方案建议
公共配套建议
主题会所建议
泛会所建议
第一部分规划方案建议
初步方案阐述
方案一:整体布局单调,规划方案中产品混乱,立面造型不够丰富,内部景观规划特色不明显,没有充分利用贯穿小区的河道,且该方案没有做足容积率。
方案二:该方案从整体上将各形态产品自由组团,小区内产品排布错落有致,高低起伏,立面丰富,在容积率要求上也做到了最大化。
方案三:采用中心景观排布,整体布局丰富,充分贯穿小区的河道做水系,使整个小区的景观部分非常出彩,但该方案立面造型单调,产品整体品质感较差,且开挖面积较大,造价成本较高。
方案四:本方案采取排式摆布,产品的组合性不强,人为分割,区域组团不自然,且方案的面积配比缺乏市场依据。
产品组合
功能布局
建筑造型
道路交通
经济指标
方案一
小高及高层+花园洋房+别墅+单身公寓+写字楼+商铺
采取兵营式排步,,人为割裂为几个区域,不具整体性。
立面造型呆板,线条不够丰富,在视觉上不够时尚。
道路设置不合理,人车动线不明确,尽端式道路设计,使车流进出不方便。
没有将容积率做到最大,不能创造开发商利润最大化。
方案二
小高及高层+花园洋房+联排别墅+独立别墅+单身公寓+底层商业+集中商业
采取组团式产品分布,使小区内整体错落有致,利用水景资源作为商业和住宅部分的区隔。
立面丰富,高低起伏,形成一个完美的天际线。
具备人车分流的条件,动线比较明确,车流顺畅。
容积率最大化,创造了开发商最大化利润。
方案三
小高及高层+花园洋房+联排别墅+独立别墅+单身公寓+商铺+休闲商业
采取中心景观排步,, 整体性较强。
立面造型单调,产品整体品质感较差。
人车分流,动线比较明确,车流顺畅。
虽然做到了最大化容积率,但是其方案中水景开挖面积较大,成本较高。
方案四
高层+联排别墅+单身公寓+酒店+休闲商业+风情商业街
整体布局单调,排式摆布,产品组合性不强,人为割裂为几个区域,整体性不强。
立面没有太多的变化,整体比较单调,品质感较弱。
尽端式道路设置,行车退出较为不便,人流动线不明确。
各形态产品配比不合理,产品面积配比缺乏市场依据。
规划设计方案对比
UPCS根据相城区周边市场的整体价格预测本项目在明年推出时小高层价格可以达到6000元/平方米,同时根据其他各形态产品与高层价格系数规律预测本项目各形态产品的价格,具体如下:
◇高层价格:6000元/平方米×1=6000元/平方米;
◇花园洋房:6000元/平方米×= 6900元/平方米;
◇单身公寓:6000元/平方米×= 6900/平方米;
◇联排别墅:6000元/平方米×= 9000/平方米;
◇独幢别墅:6000元/平方米×2= 12000/平方米;
◇商铺: 6000元/平方米×=15000元/平方米;
◇写字楼:6500元/平米。
根据以上预测价格得出四种方案的总销金额。
经济收益测算对比
经济收益测算对比
方案
产品组合
物业形态
总建面积
单价
总销金额(亿元)
合计
方案一
小高及高层+花园洋房+别墅+单身公寓+写字楼+商业
小高及高层
94600
6000


花园洋房
16380
6900

别墅
20700
12000

单身公寓
4800
6900

写字楼
18000
6500

商业
31300
15000

面积合计
185780
容积率