购物中心的核心竞争能力.doc

购物中心的核心竞争能力
经营团队管理与策略
顾问团队(如建筑师、设计师等)
经营管理背景/动力/团队
开发者的专业能力
前置规划工作与执行控制能力
经营策略独立或合并
日常管理
管理能力
人力资源投资
 
立地条件
立地条件环境吸引力;
商圈人口数、密度、所得与消费能力;
商圈、零售娱乐、餐饮,同业能力;
 
招商与商品组合
1、国际争名品牌与厂商进驻比率
2. 业种业态的组合力
一些商业街研究的权威专家认为,在商业街上,专业店和专营店要占50%,餐饮占25%,综合性商场占15%,10%是综合的娱乐业。但依据是什么?事实上,城市的人口,消费能力和消费水平,恩格尔系数,城市的辐射能力,交通的通达性等各种指标,每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。
当然,商业街业态组合还是有规律可循的,有些业态是必不可少的、必备的,如:
。在大型商业街他是必须存在的业态,而且是商业街的主力店,经历了90年代末商场倒闭年洗礼的百货,目前也在进行新一轮的调整,卖品牌、卖时尚、卖服务是它们发展的方向。
。在综合性的商业街,大型专营店也是业态组合中重点引进的业态,当初朝外海蓝云天商业宝地,变成许多大商场的滑铁卢,但为什么百脑汇能经营成功,就是借助朝外商圈优势,错位经营的结果。专卖店是商业街上永远的风景,也是渲染商业气氛的招牌,但是她们是商业街上永远的附属品,不具备聚客效应。
3. 餐饮业。你逛了整天的商业街,可能没有购物,但是不可能没有消费,如果有消费肯定是吃饭,餐饮在商业街的比例正在呈上升趋势。
。娱乐业目前正以迅猛的势头发展,特别是网吧、量贩式KTV、梦幻电影城等新型娱乐业种,成为商业街成功的重要砝码。
选择和组合业态的方法非常重要,除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外,目前的商业街运营基本上是市场化行为,通过经济手段调节,如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。目前,财政部正在以北京为例研究城市地租,把城区内的土地分为9类,不同的区域交不同的地皮税。马克思的级差地租理论认为,城市的几何中心应该让给银行家和商业家。
连锁超市的商品组合多种多样,商品的定位又是一个动态过程,而这些让人眼花缭乱的变化背后,仍有规律和技巧可寻。
商品组合:广度与深度结合
商品组合又称商品经营结构。商品组合一般由若干个商品系列组成。所谓商品系列是指密切相关的一组商品。此组商品能形成系列,有其一定的规定性。有的商品系列,是由于其中的商品均能满足消费者某种同类需求而组成,如替代性商品(牛肉和羊肉);有的是其中商品必须配套在一起使用或售给同类顾客,如互补性商品(手电筒与电池);有的可能同属一定价格范围之内的商品,如特价商品。商品系列又由若干个产品项目组成,商品项目是指企业商品销售目录上的具体品名和型号。简言之,企业经营的商品的集合,即商品组合。

在超级市场中,食品占的比例很大,也就是说,吃的商品占了超级市场绝大部分的货架。而且,日用品中,家庭杂货占的比例较大,居住文化品的比例较小。
超级市场商品的组合可以采取广度性和深度性相结合的方法,所谓广度性就是增加商品系列的数量。一个超级市场的商品组合的广度越宽,其综合化程度就越高。所谓深度性,就是增加商