购物中心运营管理.doc

购物中心运营管理要诀(转载)
SC(Shopping center即购物中心)是指统一规划,开发和经营管理的商业,服务业设施的集合体,拥有自己独立的停车场。对应其立地,规模和构成等要素,满足消费者消费需求的丰富性,便利性,舒适性和娱乐性,从而作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环。其中,“作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环”将对未来SC的开发具有重要的指导意义。
SC有三个突出的特征。
      即:计划性(选址、设施开发规模、设施构造和设施功能等条件均要通过参考影响SC经营的市场和客群的立地交通条件、居民生活特征、竞争环境等信息来决定);
      综合性(通过综合百货店、量贩店、专卖店等业态的商业功能、娱乐功能、休闲功能、公共功能和文化功能等创造出市场占有率远远高于单个店铺,而且能在更广阔的区域内吸引更广泛消费群体的综合竞争实力);
      运营管理的统一性(开发商和入驻店铺精诚合作,在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等)虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。
SC所承担起的社会作用是与地区开发、发展同步进行的并且是地区振兴中所不可缺少的。
      SC的功能着重表现在:销售功能(通过有计划性的引进丰富的业种业态及其作用的充分发挥,有计划性的提升当地居民购物及其它方面的消费便利性);
      公共服务功能(不仅限于商业功能,更通过各类服务功能,交流功能和文体娱乐功能等公共性服务功能的充实来满足消费者消费需求的多样性);
      增加就业机会(为地方解决大量的劳动力就业问题);
      促进地区发展(伴随着人口的增加通过交通设施的完善,公共福利设施和教育机关,医疗机关等的设置来提高生活便利性,从而不断推进地方开发);
      营造和谐的市场环境(创造大型零售企业和中小型零售店铺共存的良好商业环境)。
不难看出,SC是与经济,社会环境的变化密切关联,与周边环境协调共存,伴随着各地区的发展而不断成长并变化的一种业态形式。因此,在把握社会经济环境变化的前提下,进一步明确SC的定位和作用,并探讨未来SC开发时应持的态度和采取的方法是非常必要的。

      在目前这种日新月异的市场环境下,如何应对市场变化并真正满足消费者的需求呢?未来SC的开发趋势又是什么呢?要回答这些问题,应该从SC开发现状的分析入手。
开发商要想开发出成功的SC案例,需要在纷繁复杂的世界范围内的竞争环境中追求自身的独立性和特性。在巨大的市场和激烈的竞争环境中寻求差异化。这需要在充分把握SC立地特征并最大限度灵活运用这一特征的前提条件下制定出主题概念,业种业态组合,设施开发计划。追求与各自立