不动产登记制度1物权法课件(朱岩)中国人民大学课件.ppt

不动产物权登记制度
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一、不动产物权变动的基本规则
1、以登记要件主义为原则,登记对抗主义为例外。
物权法第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
2、登记要件主义是指未经登记,不发生不动产物权变动的效力,但并不影响合同效力。
第一,未经登记,不能发生物权效力。
第二,未经登记,并不能影响合同的效力。
物权法第15条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
《担保法》第41条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”该条规定混淆了抵押合同的债权效力和物权效力。
《担保法司法解释》修订了此种规定,而是主张对抵押物进行登记,并且采取登记要件主义,如担保法司法解释第49条第二款规定:“当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。”
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一、不动产物权变动的基本规则
3、登记对抗主义是指未经登记,仍然可以发生物权效力,但不能对抗善意第三人。
案例:甲乙为同村居民订立土地承包经营权转让合同,事后农业经营公司丙出价更高,甲与丙签订合同并办理了登记手续,事后乙提出抗辩,自己已经从事农业耕作,丙无权取得该耕地的承包经营权,如何处理?
(1)适用于如下情况:
第一,船舶、飞行器和机动车等物权变动。(物权法第23条)
第二,土地承包经营权变动(不包括创设,物权法第130条)
第三,宅基地使用权(物权法第156条)
第四,动产抵押(物权法第188条、第189条)
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一、不动产物权变动的基本规则
(2)对抗主义下的物权缺乏对世性,物权效力较弱。
(3)对抗主义下的善意第三人的范围:
善意是指不知道或者不应知道(无重大过失)物权变动状态,相信处分权人具有相应的物权处分权。
第三人不具有善意,由权利遭受损害的人负举证责任。
4、不动产物权变动以登记时间为准。
依据物权法第14条的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
所以,不动产的物权变动,无论是创设取得、物权客体变更、转让(即主体变更)和消灭,物权变动的时间是在登记机关完成登记之时,即“记载于不动产登记簿”。
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二、登记机关
1、我国采取多头分别登记,违反了市场经济交易规则统一与迅捷性的基本要求。
物权法第10条第2款:国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
2、登记管辖
第10条第1款:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。”
3、具体登记机关:
第一,土地由国土资源部门。
第二,房屋由房地产管理部门。
第三,农村土地承包经营权由农业主管部门。
第四,海域使用权由海洋主管部门。
第五,动产担保由工商行政部门。
第六,股票质押由工商行政管理部门或者证券结算机构。
第七,知识产权质押由知识产权主管部门,如版权由国家版权局,专利由国家专利局负责登记。
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二、登记机关
4、登记机关的登记行为
第一,当事人申请主义为原则(物权法第11条)、职权主义为例外。
双方当事人都必须持有必要文书亲自到场办理。
登记机关职权登记,如主动纠正登记错误、依据征收决定、法庭判决进行变更登记。
第二,登记机关的审查义务
形式审查为主、实质审查为辅(物权法第12条)
不得从事违法行为(物权法第13条)
第三,登记方式
物的编成与人的编成?
第四,登记簿与不动产文书的效力。
登记簿是物权归属和内容的根据。(物权法第16条)
不动产权属证书仅仅是不动产物权的证明。(物权法第17条)
第五,登记簿的查阅(物权法第18条)
公示主义与隐私权保护的平衡
采取“对物不对人”的查询方式
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二、登记机关
5、登记机关的责任
国家损害赔偿责任还是一般民事责任?
审查义务与责任认定的关系
赔偿的范围:全额赔偿还是限额赔偿?
物权法第21条:
当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任
因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
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三、物权登记的种类
1、初始本登记
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6,更正登记
第一,登记要件主义要求更正登记
第二,更正登记的条件
职权变更登记与当事人申请变更登记
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
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7,异议登记
第一,什么是异议登记?
所谓异议登记,即是指利害关系人通过举证初步证明,登记簿记载的不动产物权具有登记错误,但是,物权人就此不同意变