济南房地产市场研究半年度报告(2014年1月-6月半年报)..docx

2014上半年
济南房地产市场研究报告
济南思源房地产经纪有限公司
2014年7月
本期导读
政策回顾
“央五条”政策发布实施部分楼市限购已松绑
大力支持首套住房需求继续实施稳健货币政策
政府管控继续从严构建城乡统一的建设用地市场
济南城市建设不断完善公积金贷款难度加大
土地市场
总供应量同比、环比大幅下降上半年土地供应集中在一季度
西客站、奥体、高新-唐冶板块为市场成交的热点区域
土地成交集中在1月份总成交面积环比小幅下降
底价成交仍为主流楼面地价增幅明显
住宅用地仍是市场供求主力一线开发商表现谨慎
住宅市场
供应总量同比增加明显新增供应环比下降
东、西部供求突出其余板块相对均衡
市场成交开始下行成交量环比下降
刚需大盘支撑市场成交整体价格下滑明显
公寓市场
整体供应环比增加,成交市场不温不火,成交价格环比下降,大盘左右市场格局
别墅市场
单盘带动总体成交,整体均价环比下降
目录
一、政策回顾 4
二、济南板块划分标准 8
三、土地市场 9
1. 土地供应 9
2. 土地成交 11
3、小结 15
四、住宅市场 31
1、供应市场 31
2、市场成交 34
3、小结 40
五、公寓市场 41
1、市场供应 41
2、市场成交 42
3、小结 43
六、别墅市场 45
1、整体成交量 45
2、市场价格 46
3、市场小结 46
七、后市预测 48
1、政策走向 48
2、普宅市场 48
3、别墅市场 50
一、政策回顾
1. 行业政策——“央五条”政策发布实施部分楼市限购已松绑
1月2日,国土部:研究起草严守耕地红线的相关文件,加强节约集约利用土地的顶层设计。
1月3日,住建部:住建部工作会议透露2014楼市五大特征:“逆经济周期”发展特征仍将呈现;“双轨制”解决城镇化后顾之忧;“城市群”战略迎来新机会;短期内政策收紧并加大供地;不同城市楼市分化特征明显。
1月10日,住建部官员:农村房屋不应纳入房产税征收范围。
1月11日,国土部:严禁城里人到农村买地建房的逆城镇化。
1月20日,中央一号文件:征地缩小范围,确保农民长期受益。
1月21日,山东:开发商隐瞒辐射信息最高罚5万。
1月27日,国土部:不动产登记局挂牌,将建信息公开查询系统,耕地暂不纳入。
2月1日,山东住房公积金“零余额账户”制度已全面推行。
2月7日,省住建厅、省财政厅、省物价局:山东省公租房廉租房年内并轨,全面取消户籍限制。
2月18日,国土部、发改委:国土规划纲要或年内问世,城市开发边界将划清。
3月20日,住建部:两年内实现全国个人住房信息联网。
4月14日,山东新生儿凭出生证即可落户,若无证亲子鉴定也行。
5月5日,山东政府投资类建筑将全面执行绿色建筑标准。
5月13日,国土部:国土部停发全国宅地供应计划, 此前四年均未完成。
5月14日,央行发布"央五条" 优先满足首次购房贷款需求。
5月19日,山东公积金新政:把公积金贷款发放重点,转移到支付首套房、小户型等基本住房需求上,为低收入缴存职工提供便利,逐步解决实际存在的‘劫贫济富’问题。
。
5月25日,住建部或默认限购将淡出,非一线楼市松绑已明确。
5月27日,住建部发布新版购房合同,新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。
5月31日,山东省新建居住小区需配建养老服务设施。
6月1日,山东国土资源厅:拿地满两年未动工开发将收回土地。
6月4日,国土部上报《不动产登记条例(草案)》。
6月9日,国土部明令禁止以土地换项目,今年9月1日起实施。
6月10日,国土部:可先租后让,禁变相减免土地出让金。
6月20日,国土部发布新规,控制特大城市新增建设用地规模。
2. 金融信贷政策——大力支持首套住房需求继续实施稳健货币政策
1月6日,首套房贷利率优惠收紧:。
1月9日,银行强化名单制管理,大房企信贷集中度或降低。
2月7日,山东公积金新规:二套房贷款将受控制,转商贷或获贴息。
2月10日,住建部:住建部已在积极研究,成立“住房保障银行”。
3月8日,%的基础上上浮5%%。
3月19日,山东金融改革成效显著,重点建设区域性金融中心。
4月20日,房贷利率差异化,首套无优惠二套最高上浮30%。
6月9日,央行喊话见成效,济南首套房贷放款时间缩至两三周。
6月30日,一线城市房贷利率重现八五折,下半年房贷或收紧。
3. 土地政策——政府管控继续从严构建城乡统一的建设用地市场
1月7日,国务院: 农地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面将成为主线
,农建地与