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近期新政调控下房地产市场解读
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国家政策解读(以国八条为重点)
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“国八条”的出台,持续强化了前期楼市调控力度,意在巩固与扩大调控成果,在限购、价格控制、信贷、税收等多个环节上进一步收紧
进一步落实地方政府责任;合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
明确房价控制目标,稳定预期,表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价
加大保障性安居工程建设力度;多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
扩大保障性住房覆盖范围,强调公共租赁住房发展
调整完善相关税收政策,买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税;各地要加快建立和完善个人住房信息系统。
加大房产交易成本,打击投资投机,完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础
强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。各地根据实际在此基础上还可以上调。
此前是二套房贷首付款比例50%
严格住房用地供应管理,落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
确保保障房建设用地供给,
明确土地招拍挂制度改进方向
合理引导住房需求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房,对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房,对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。
确保保障房建设用地供给,
明确土地招拍挂制度改进方向
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
明确约谈问责机制,保障政策的有力执行和落实
坚持和强化舆论引导,对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。
舆论引导住房合理消费
特征1:2011年的国八条,是2010年调控政策的升级和深化,也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御,是一种事前“消防”,而非事后“救火”
2010年国十条及2011年“国八条”对比
2010年“国十条”及相关配套政策
2011年“国八条”
行政手段
问责
对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
升级
对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
限购
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房,对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房,对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。
经济手段
差别化利率
二套房贷款首付50%,。
升级
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。各地根据实际在此基础上还可以上调。
税收
买住房不足5年转手交易的,差额征收营业税。
买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征收营业税。
总体来看,本次政策调控要求各地明确房价调控目标,更大范围、更加严厉地实施限购措施,大力推广“限房价、竞地价”的土地出让方式,继续增加保障房供给,更加严厉的税收、信贷措施抑制投资投机需求,加强媒体舆论宣传,引导合理住房消费,同时建立问责机制,确保各项政策措施有力执行。相比2010年的房地产调控,2011新年伊始,国务院办公厅发出1号文件调控房地产市场,有利于进一步彰显政府调控决心,缓解房价上涨预期。
特征2:调控特征,从行政手段调控房地产市场转为直接调控房价;建立问责制,确保政策有效落实;
关键词:问责制,明确房价目标,稳定预期
在最新”国八条”中,要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并向社会公布,此项措施在以往的房地产调控中是从未出现的。中央政府的用意在于稳定房价预期,减少市场的“恐慌性需求”,进而稳定市场,这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。
落实约谈问责机制,确保各项政