绩效考核和短期激励方案报告.ppt

提案方:重庆中润昌地产顾问公司
营销及推广策划全案
目录
第一部分:市场形势分析
第二部分:项目SWOT深层次分析及优化
第三部分:消费群核心定位
第四部分:项目概念策划及定位
第五部分:产品策划
第六部分:竞争力分析及项目价值分析
第七部分:营销推广策略
第八部分:物业管理建议
第九部分:我公司现阶段至开盘期工作计划大纲
核心关健词:策略创新+执行到位
概念创新------1000亩永奥国际新城 20万方世界级洋房作品
产品创新------白墙红瓦、退露叠院,纯正西班牙洋房血统
营销创新------推势体验营销+借势活动营销,差异化SP活动引爆市场
第一部分:市场形势分析
一永川城市东进,新城房地产市场发展势头良好,宏观发展趋势乐观。
1 永川区近两年经济发展水平分析

从永川GDP发展指数看,各项与房地产发展相关的经济指标均呈稳步增长趋势,为房地产发展奠定了基础。从历年商品房销售情况看,2006、2007年永川城市建设,商品房市场呈现繁荣景象。随着重庆一小时经济圈的建设、成渝城乡统筹试点区域的试行,永川新城这几年发展势头强劲。受2007年宏观政策影响,一线城市房地产市场发展速度减缓,部分城市商品房出现房价下跌现象,但从长远来看,影响是暂时的,对重庆区县城市影响较小。随着城市化进程的加快,房地产开发增长还将持续较长时间。
类别
2006年
增长值
2007年
增长值
2008年
一季度
增长值
(同期)
全区GDP总值
126亿
%
150亿
%
 亿
 %
房地产开发投资
㎡
%
㎡
%
㎡
%
商品房销售面积
㎡
31%
㎡
65%
21万㎡
%
2 市场供求分析
2007年永川商品房批准预售面积883106平方米,实际销售927200平方米,住宅批准预售面积742205平方米,实际销售853200平方米,实际成交面积都高于批准预售面积,表明当地房地产在2007年十分火爆,而且过热。新城板块是近几年炽热版块,并集中了高层、小高层、多层、花园洋房等大部分产品类型。
部分竞争对手销势一览表
竞争楼盘
总开发量(万平方米)
现推出发售量
销售率
金域蓝湾
11

一期50%
天秀锦地

13
一期、二期已售馨,三期30%
东科. 兰乔圣菲

2
未对外宣称开盘,目前估计签合同的大约有30套左右
君临棠城
5

一期60%
香格美林
21
5
估计7月份开盘
康安尚都
23

一期、二期已售馨,三期35%
从实际的市场供需来看,虽然有不少的楼盘方量推出,但市场陆续在消化,基本上呈现供需两旺的态势。
市场略显供大于求态势,新城楼盘放量值最大,从长远来看,前景发展乐观。
二竞争楼盘多,但营销宣传手法、促销手段相对单一,存在较大的创新空间
上表以及市场中其他楼盘在概念宣传中,手段单一,也有部分项目概念新颖,广告表现调性唯美,视觉冲击力强,但有针对性的大型活动营销少,相对营销手段单一,如:送物管费、以老带新双优惠,VIP卡抵房款等,创新手法少。故本案在营销策略上存在较大的创新空间。
三城市重心东移,新城居住版块发展势头良好
通过以上表格看出,新城区楼盘交易量最大。由于永川东进是城市化发展的必然,虽然目前新城在居住的方便程度上较老城有差距,但新城居家是绝大多数永川中高端消费者的共识,因此有较多购房者在老城置业不久的情况下,因担心未来房价增长过快而在新城再次置业,在接房后并不急于装修,待新城居家条件成熟后再予以入住。
四永川未来2年房地产市场发展预测
未来3-5年内,开发区仍为永川房地产发展最具潜力的热土,开发区新的楼盘项目将还会持续增多。花园洋房、高层项目比例还会增大。楼盘开发方量将继续增大,永川房价在重庆各区、县的价格中略偏下,价格预计至明年还将有小幅度上升。由于单价不高,受一线城市影响不大,房价下跌的可能不大。
永川城市的东移,城市副中心将在开发新区形成,政府的强力打造,开发新区必将成为永川一张具有巨大发展潜力的城市名片。新区环境日趋完善,配套也逐步增多,居住氛围日渐成熟。
第二部分:项目SWOT深层次分析及优化