房地产市场研究报告 房地产业房地产市场与房地产中介互动机理研究.doc

房地产业、房地产市场与房地产中介互动机理研究
一、房地产业与房地产市场
(一)房地产业简述
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是一新兴的独立产业,使城市第三产业的一部分。房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业(含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等)和物业管理(见图1-1)。
房地产
估价业
房地产
咨询业
房地产
经纪业
……
房地产一级
市场开发业
房地产二级
市场开发业
物业管理业
房地产中介服务业
房地产投资开发业
房地产服务业
房地产业
图1-1 房地产业的构成
(二)房地产市场
房地产市场是房地产交易的场所和流通的空间形式,是房地产投资、开发、买卖、抵押、典当等交易活动的场所,同时,房地产市场也是房地产中介发挥作用的主要领域。

房地产市场是由一个多种要素构成的系统,其中的各个要素之间相互作用、相互联系,从而构成一个完整的房地产市场。房地产市场的基本构成要素主要包括房地产市场主体、客体和为市场交易提供服务的中介机构。
通常,房地产市场体系由四部分组成,如图1-2所示:一是以供求双方为中心的房地产交易系统,该系统主要由房地产供给者和房地产需求者组成,是房地产市场体系的主体;二是以中介服务机构为中心的房地产支持服务系统,主要包括房地产评估、经纪、咨询服务、律师服务和房地产金融服务等;三是以政府为中心的房地产调控和管理系统;四是以业主为中心的物业管理服务系统。

房地产市场的结构层次通常分为一、二和三级市场。房地产一级市场即土地使用权的出让是指政府垄断土地供给的发行或批发市场。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营市场,房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场。二级市场可以说主要是房地产物质生产过程,三级市场是平等市场交易主体公开、公平交易房地产产品及其权利的市场。三级市场的交易主体和交易内容及方式等更加丰富多彩和灵活多变,它们是房地产业被划分为第三产业的主要标志。房地产市场结构如图1-3所示。
房地产这三级市场是相互促进、相互并存的。一级市场是国家垄断的出让市场,二级市场是开放的转让市场。一级市场是二、三级市场成长、发展的前提和基础。一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场交易量,二级市场的活跃必然促进三级市场的兴旺。这样,一级市场的垄断经营和二、三级市场的充分自由竞争,共同构成一个完整的、有机的房地产市场体系,发挥整体功能,促进房地产资源的优化配置和房地产业的繁荣发展。
图1-2 房地产市场体系
图1-3 房地产市场结构层次

房地产市场是生产资料市场、消费资料市场、金融市场以及劳动力市场等组成的市场体系中的一个子系统,它与上述四个子系统之间的信息流、物质流、价值流、人力流等保持着紧密的联系(图1-4)。房地产市场体系包含了房地产物质要素市场、房地产金融市场、房地产人力要素市场、房地产消费市场等。
房地产市场
消费资料市场
金融市场
劳动力市场
生产资料市场
房地产金融市场
房地产生产要素市场
房地产消费市场
房地产人力要素市场

图1-4 经济体系中的房地产市场
二、房地产市场互动机理研究
房地产市场运行内部整体互动机理
通过房地产增量市场的沟通,土地市场和房地产存量市场之间也有着紧密的联系。将土地出让市场和房地产增量市场、房地产增量市场和存量市场相互作用的四象限模型合在一起,可以得出下图(见图1-5)。
存量价格(元/㎡) 地价(元/㎡)
ⅡⅠⅢⅡ
增量价格房地产存量增量价格土地出让量
(元/㎡) (㎡) (元/㎡) (㎡)
ⅢⅣⅣⅠ
①②
房地产增量(㎡) ①需求传导房地产增量(㎡)
(a) ②供给传导(b)
图1-5 土地出让市场、房地产增量市场和存量市场的整体互动
如图1-5(a),存量市场的需求应该是整个房地产市场发展的源头,它取决于经济的发展、人口的变化等等对于使用空间的需求。
当经济膨胀、人口增长、居民可支配收入提高时,对存量房地产的需求就会加大。而存量市场的反映首先是空置率的减小,存量房地产价格缓慢上升。在特定时期,存量市场的供给是不变的。因此,当空置率减小到自然空置率时,存量市场的供给不再增加,在需求不断
在需求不断膨胀的情况下,存量市场的价格迅速上升(见象限Ⅰ)。
在增存价格比保持不变的条件下,当上涨的存量房地产价格决定的房地产增量价格高于其重置成本时,便形成了对增量市场的需求。也就是说,当存量市场不断膨胀的需求不能得到充分满足时,在价格机制的作用下,这部分的需求转化为对增量市场的需求(见象限Ⅱ和