房地产开发法律服.ppt

房地产开发法律服务介绍
云南建广律师事务所刘晓炜
2009年9月24日
一、开发前创意
这是最能体现律师价值和最容易介入项目的环节,尤其是对外来开发商。最终文本形式:法律咨询报告针对以下问题提供法律引导:
根据城市规划,在哪个区域投资最合适;
了解周边已开发或同时开发的开发商的开发模式;
研究所选地块的价值;
选择最合适的物业形态;
融资方案与合作方的选择;
二、项目论证环节
对以下问题从法律角度进行论证:
土地出让金;
未来市场反应的判断;
销售机构选择方案;
拆迁补偿方案;
回购方案,解决面积与现金的矛盾;
物业管理设计。
三、融资
和银行关系很重要。
贷款;私蓦。
四、项目公司成立
除一般公司法律服务之外,重点是和税务师合作,提供税务方面的筹划服务
滚动投资是为了避税
五、土地一级开发
土地一级开发利润上限为8%(北京),开发商之所以热衷于此是为了以后拿地。
地王的原因:与政府有默契,提高地价;为抬高房价打基础;提高自身知名度。
六、土地招拍挂
有些有外资背景的企业往往不在乎两年不开发收回土地问题,原因是其是上市公司,取得土地使用权仅是为配合其公司年报。
以出让方式获得国有土地使用权的,必须在完成总投资的25%以上才允许转让。现有突破。
七、一次并购
这是王宇律师自己的说法,指在企业获得土地之后由于资金或其他原因而转让其股份或连公司一起带掉的兼并收购。
在这一环节,律师主要作用是尽职调查,股权、产权交割中的监控。
八、规划、设计环节
律师社会能量集中体现的环节。
突破规划。这不一定违法。有的一次并购就是因为能突破规划,比如限高,但是否真能突破存在不确定性。
与设计院谈判。设计招标过程中。外资设计机构进入给律师提供业务空间。
知识产权保护。
九、报批报建
与政府的关系体现在效率上。
为验收做好工作,避免到处受罚。