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试论情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中的适用
摘要: "情势变更原则"近年来经常被作为诉讼理由出现在房地产交易纠纷中。"情势变更原则"虽然被最高法院确定为审判实践可以运用的准则,但"情势变更原则"有其严格的适用要件,与不可抗力和商业风险有着本质的区别。故"情势变更原则"不应适用于因降价引起的房地产交易纠纷。
关键词:情势变更原则;适用;房地产;不可抗力;商业风险
近年来,房价一路高歌突飞猛进,使房子也成为人们投资的手段之一,房地产投机行为活跃。针对房地产市场的非理性发展,中央及各地方政府相继出台了一系列行政、税收、金融等针对房地产市场的调控政策。这些政策在平抑房价、规范房地产市场的同时,也难免"伤及无辜",使真正需要房子的人受到牵连,针对由此引发的房产交易纠纷,"情势变更原则"常常被买方或者卖方拿来作为免责的挡箭牌。本文从"情势变更原则"的适用条件入手,分析一下其与不可抗力及正常的商业风险的区别,进一步提出该原则在房地产纠纷中的适用情形,以期为审判实践中能公平、公正地解决房地产纠纷尽绵薄之力。
一、情势变更原则争议背景
近几年房地产市场非理性发展使手有余钱的人将房子作为投资的手段,也使房子成为那些急需住房的群众不小的负担。针对房价上涨过快、房地产投机行为活跃的形势,国家及各地相继出台了一系列的行政、税收、金融政策来调节控制房地产市场。随着中央调控力度的加大,各地房地产商家采取各种促销方式增加交易量,而降价无疑是最具杀伤力的促销手段,可随之而来的问题就是降价对那些买房较早的业主的伤害在所难免,因此,自去年下半年以来,各地因为房子降价而引发的退房官司成增加的趋势。
请求退房的买方往往以"情势变更"为理由,而卖方反驳的理由往往是房价下跌不属于"情势变更",只是正常的商业风险。2012年2月15日,最高人民法院下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》提出"妥善审理房地产纠纷,促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策,以及维护经济社会平稳较快发展的高度,结合案件具体情况,准确界定合同效力,依法确定当事人权利义务。要严格适用情事变更原则,正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限,提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性,促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识,维护诚信的市场交易秩序。要在平衡当事人利益、着力化解矛盾上下功夫,确保案件处理取得良好的法律效果和社会效果。"
"情势变更原则"被当事人作为请求解除合同的理由,同时最高院也把它作为规范解决房地产纠纷司法实践的准则,因此,笔者觉得有必要在此梳理"情势变更原则",以期为审判实践中更好地运用该原则尽绵薄之力。
二、情势变更原则概述
(一)情事变更原则的含义
通说认为,情势变更原则又称情事变更原则,是指合同有效成立后,作为合同关系存在的前提的情事,因不可归责于双方当事人的原因,发生了非当初所能预料的变化,如果仍坚持原来的合同效力,将会产生显失公平的结果,有悖于诚实信用原则,因此允许变更或解除的法理[1]。如我国学者梁慧星教授对情事变更的定义,认为情事变更是"合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情事变更,致合同基础动摇或者丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或解除合同" [2]。
(二)情势变更原则在我国的规定
我国1999年颁布的《合同法》中,由于受当时社会经济等条件的制约,立法者最终删除了《合同法(草案)》中对情势变更的规定。
虽然《合同法》没有规定情势变更原则,但在我国司法实践领域情势变更原则一直被适用。
1993年,最高人民法院发布《全国经济审判工作座谈会纪要》,明确提出"由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以致按照原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情事变更的原则变更或者解除合同。"
2002年,最高人民法院在《审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第27条也明确提出,"因情事变更导致建材价格大幅上涨而明显不利于承包人的,承包人可请求增加工程款。但建材涨价属正常的市场风险的范畴,涨价部分应有承包人承担。"
情势变更原则正式获得中国司法体制的认可的时间,一般被认为是在最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》的规定中,该解释第26条规定:"合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。"
2012年