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房地产企业的战略选择
房地产企业的战略选择
房地产业宏观发展趋势
房地产企业战略模型
房地产企业的战略选择
区域战略
产品战略
价值链选择
关键资源和核心能力
增长阶梯

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中国的房地产行业具有以下4个基本特性
周期性产业关联性
房地产业属固定资产投资范畴, 房地产与国民经济的许多行业如金融、
受国家宏观经济政策的影响非常钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家
大,产业表现出与国民经济的发电等都有着密切关系,房地产业的发
。此
外,房地产业也促使物业管理、房地
产评估、房地产中介等新兴行业的发
展
地域性受产业政策影响大
房地产是不动产,不能象其它商品政府对土地资源的开发和使用计划直
那样通过在地区之间的流动来达到接影响到土地的供应,从而影响到房
供求平衡或缩小地区间价格差异。地产业的开发状况;
房地产市场的供求状况主要受当地政府的各项税费会影响到房地产的价
经济发展水平的影响,同时受不同格,从而影响到房地产的销售状况;
地域的文化****惯和社会环境影响, 政府对房地产交易所采取的政策会影
不同区域表现出明显的区域特征响到房地产的流通状况
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从国房景气指数可以看出,从1996-2005年,我国房地产行业整体保持了快速
发展,近期受国家政策调控影响有所下降
国房景气指数变化情况
•以住房分配的货币化政策和二、三
级市场政策促进房地产产业化、拉 108
动房地产个人投资和梯级消费
106
•通过取消住房建设中的不合理收费
和减免各项税收等政策控制房价 104
• 2004年以来出台一系列土地政策, 102
严格土地管理,加大对土地政策的
调控力度,土地开发面积增幅回落, 100
土地交易价格持续上涨 98
•从金融政策看,提高房地产开发固 96
定资产投资项目(不包含经济适用房)
资本金比例从20%提高到35%及以上。 94
)
上
•提高个人住房按揭贷款门槛,各地 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
采取了期房限转、中低价配套房政国房景气指数 2005(
策、经济适用房以及动拆迁管理相
关政策,限制房地产过度投资行为
• 2005年进行了三年来最为严厉的宏备注:
观调控,使全国景气指数有较大的
以下为不景气区间
下降•综合指数值100为景气线• 100
• 100以上为景气区间• 110以上为过热预警区间
注:国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数,是借鉴景气指数体系的原理,由属于超前、同步、滞
后性质的指数指标组成,根据合成指数的计算方法,在计算分类指数的基础上,而得到的一个加权平均综合指数
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形势一房地产业进入周期性调整
1987-2005年上半年固定资产与房地产投资增长率分析
180%
房地产业与宏观经济周期
160%
波动的趋势基本一致;波
过度投资
140% 幅大于后者,衰退期较短
120% 而增长期、繁荣期较长,
100% 宏观调控发展领先于宏观经济增长,
衰退迟于宏观经济,体现
80% 金融风暴
了先导经济的特点。
60%
40% 2005年上半年房地产开
发投资较去年同期回落
20%
% ,低于同期固定投
0% 资增长,预示了整个行业
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
-20% 1987 将进入周期性调整阶段。
房地产投资增加比率固定资产投资增加比率
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但从长期来看,多种因素决定了中国房地产市场需求将长期看好,还有很大的发展
空间,是很有增长潜力的行业
联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析,总结出人均GDP水平和住宅产业发展情
况之间的密切联系,我国正进入稳定高速发展期
人均GDP 200-300美元 600-800美元 1300美元以上 8000-10000美元
住宅产业发
刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展
展情况
我国城市化进程加快
我国城镇居民人均居住面积
约23平米,与发达国家地区 50%~60%
相比还有较大差距
45%
80 41%
60 我国房地产市场
需求长期看好
40
20
中