2011年10月东莞房地产二级市场住宅研究报告-中原地产.doc

10月楼市总结:
“银十”逐渐落下帷幕,本月东莞商品房共有25个新增供应项目,㎡,环比减少近七成,呈现一幅冲高之后短暂回落的态势。显然,经过9月份供应量爆发增长之后,本月主要供应方式以楼盘的后续推货为主,例如丰泰·东海城堡、江南第一城三期、富盈·山水华府二期、骏隆·君悦天城、深业·欧景城、万科·金域华府二期的新推货量等;全新楼盘较少,仅有石龙的滨江晋业豪园、中堂的东城国际、万科广场商铺、万科城·大栖地等等。
从成交来看,㎡,%,%,与大部分一线、二线城市成交哀鸿遍野相比,整体成交保持平稳,究其原因,首先,前期低价入市的大盘,本月进入签约高峰期,尤其是大朗·碧桂园单月签约近千套,起到强有力的支撑作用;其次,本月新鲜上市的部分楼盘,如景湖·荣郡、金域华府二期、怡丰公寓、东惠广场三期花园道都取得不错的开盘销售量;再者,当前东莞不少开发商明显加快开盘节奏,只要积累到一定数量的诚意客户资源,为了防止客户流失,一般都快速加推新鲜楼栋,抢先释放其购房需求,出货的积极性、紧迫感与日俱增。然而不能被表象所掩盖的是,10月底以来东莞楼市失去前期热销楼盘的支撑之后,成交已经有所回落,市场交投氛围的可持续性,有待开发商更多的让步。
从价格来看,10月份东莞住宅价格为8179元/㎡,%,与上月基本持平,但未来几个月豪宅仍然争相出货,想要保持平稳的价格,还需要多方的努力配合。10月是“金九银十”旺季的尾声,东莞楼市整体的折扣风潮,虽然没有北京、上海那么来势汹汹,但价格上升势头已经被明显遏制。当前楼市调控正处深度博弈期,温总理在国务院常务会议上再次强调,要坚定不移地搞好房地产调控,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果,增加普通商品住房用地,促进房价合理调整,此举再次表明,楼市调控的政策基调没有改变,珠海限购令11月应声落地就得到佐证。预计严苛的调控政策会一直延续到明年中,在通胀继续稳步回落,资源税、增值税及营业税的实施渐上佳境,保障房、商品房双轨制渐行渐近的情况下,货币政策、行政手段才会有所缓和,当然此时即使政策有所放松,房价反弹的动力、因素已经消之殆尽。
(一)新增供应状况
供应冲高之后短暂回落:㎡,环比回落近七成。
2011年10东莞新增商品房供应总体情况:
据东莞中原地产研究中心监测数据显示,其中10月全市共25个新增供应项目,㎡,%,%。可见,经过9月份供应量爆发增长之后,本月呈现短暂回落态势,主要供应方式以楼盘的后续推货为主,例如丰泰·东海城堡、江南第一城三期、富盈·山水华府二期、骏隆·君悦天城、深业·欧景城、万科·金域华府二期等;全新楼盘较少,仅有石龙的滨江晋业豪园、中堂的东城国际、万科广场商铺、万科城大栖地等等。
开发商为了年底冲量需要,南城、虎门片区豪宅后续供应入市。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示,从供应区域看,10月18个区域有商品房供应,占据前五位有:南城、虎门、塘厦、石龙、中堂,其中南城区域在江南第一城三期、万科·金域华府二期的带领之下排名第一,㎡,%,在近期整体成交有所放缓的情况下,豪宅继续供应入市,一方面开发商是为了完成年底的冲量任务,继续抓紧时间出货;另一方面,则是明年楼市前景不明朗,此时供应豪宅尽量率先做出布局。
10月供应产品以合拼户型为主,未来出货压力不言而喻。
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示,从户型面积上看,10月份东莞新增住宅供应中合拼户型较多,%,包括江南第一城三期、滨江晋业豪园、万科·紫台、万科城·大栖地等等。公寓类产品中堂的东城国际也即将上市;此外,200㎡以上超大户型供应维持平稳,%;中小户型也是呈现冲高回落态势,主要由银湖山庄五期·那湖湾、丰泰·东海城堡、丰泰·旗山绿洲等贡献。
(二)库存供应状况
㎡,%。
截止2011年10月31日,㎡,%,㎡,%,共36273套;㎡,%,共30488套;㎡,%,共3617套;㎡,%,共2168套。10月商品房存量短暂轻微下降主要受供应冲高回落,而同时大朗、南城、虎门等楼盘延续前期的热销,快速去货所致,但未来几个月供应仍将活跃,库存将阶梯式上升进入高位区间。
(三)市场成交状况
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