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上海碧云国际社区案例分析
一、区位背景

碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部,占地总面积约4平方公里,为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区,同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块,它西起黑松路,东至金桥路;北起杨高路,南至云间路。
碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区,社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善,居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户,约6000人。
开发单位:由碧云国际社区由上海金桥(集团)有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。
二、现状
金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时,采取“租售并举”的经营策略,已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼,约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业,为下一步经营发展打下了坚实基础。
目前以“碧云品牌”为系列,投资建成了碧云别墅,碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区,总建筑面积达20余万平方米。社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目,一批新的项目正在规划或建设中。
三、客群范围
碧云国际社区具有“小联合国”之美称,目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭,外籍人士家庭比例占90%左右。全球500强企业中,已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。据预测,今后3年内,碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户,成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。
另据统计,目前碧云别墅的常年出租率近100%,碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90%以上,新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。整个社区已形成以“碧云品牌”为主体,以境外人士为目标群的高档住宅产品,社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围。
四、规划定位及发展概况
碧云国际社区是中国上海浦东开发开放的进程中,按照外向型、多功能、现代化国际新城区的功能定位,参照国际标准和惯例,以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区的优秀典范。
经过8年多开发建设,碧云国际社区已形成了多元文化相交融,“人与自然和谐”,建筑风格多样化,生态环境一流,适合境外人士多种居住模式需要的大型国际社区。碧云国际社区也是目前在沪工作、生活的各类高层次境外人士聚居度最密集的国际社区之一。
五、商业结构
碧云国际社区具有一流的综合配套功能,已相继规划和建成了与大型国际社区相配套的一系列生活设施。目前,整个社区的综合配套设施初具规模,能基本满足社区内境外人士及其家属多层次居住、休闲、购物、交际以及教育、医疗等方面的需求。
     碧云国际社区内引入了家乐福、百安居等大型商业设施,碧云体育休闲中心还引入了迪卡侬运动产品超市、松坊进口食品超市、中图书店、伊人画廊、Lee’s Décor、米兰站饰品店等国际品牌和其它商业项目,为境外人士提供服务。新开发的碧云花园二期商铺,目前已招入的商业项目包括法式西服定制店、新秀丽箱包专卖店、烟草专卖店等,并正在规划集精品购