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房地产业/房地产开发与经营业
公司调研简报
2009 年 06 月 15 日

苏州高新() 公司评级
当前价格(元)
目标价格(元)
多元化业务支撑公司前次评级持有

花长劲房地产行业研究员
电话:020-87555888-697
eMail:hcj@

业务多元化,类似北京城建
股价走势
公司业务涉及房地产开发、基础设施经营、旅游及股权投资等领域,
类似北京城建的业务结构。
公司三个房地产业务子公司均为苏州市房地产综合实力 20 强。
苏州乐园的成功利于复制华侨城模式
自 1997 年运行以来,苏州乐园成为苏州除园林的又一个旅游景点。
2008 年全年入园人数达到 203 万。与欢乐谷和世界之窗相比有一定市场表现 1 个月 3 个月 12 个月
股价涨幅-.74% % %
差距,但也形成了一定的规模。乐园经营的成功再加上房地产业务
上证综指 % % -%
将有助于公司利用乐园来提升房产价值。

盈利预测及投资建议
受动迁房规模下降影响,今年公司营业总收入比上年只增长 %
至 31 亿元,受毛利率提升影响,归属于母公司所有者的净利润增长股票数据
%至 亿元,每股收益 元。2010 年营业总收入增长总股本(万股) 88,
流通 A 股(万股) 85,
至 37 亿元,实现净利润 亿元,每股收益 元。
主要股东:
公司目前估值与行业平均水平、同等规模公司及园区类公司相比都苏州高新区经济发展集团总公司
偏低。和主营业务较为类似的北京城建相比,公司的优势体现在动主要股东持股比例 %
迁房的建设可以降低周期的影响;苏州乐园项目能够与公司项目形流通 A 股比例 %
成互动,产生类似华侨城“旅游+地产”的效应;在苏州相比在北京而
言公司更能获得地方政府的支持。而劣势则为房地产业务毛利率不

高,污水处理的规模较小;股权投资的收益较少。
财务比率
我们认为公司目前的估值偏低,给予“买入”评级,目标价 7 元。 ROE %
ROA %
资产负债率 %
每股净资产(元)
2008 年报数据.



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公司调研简报


公司背景介绍

简介

苏州新区高新技术产业股份有限公司于1996年7月上市,主要从事苏
州高新技术开发区载体产品的建设、基础设施经营、房地产开发及高新技
术企业投资等。目前,公司业务涉及到房地产、基础设施、旅游、科技及
金融等领域,拥有5家控股子公司,10家参股子公司。

图1:公司下属参控股企业组织结构图

%
苏州新港建设集团有限公司
80%
苏州永新置地有限公司
房地产业 %
苏州新创建设发展有限公司
15%
苏州新港物业管理有限公司
苏州新区高
%
苏州高新狮山商旅发展有限公司
75%
苏州高新污水处理有限公司
新技术产业股份有限公司 40%
中外运高新物流(苏州)有限公司
%
基础设施苏州华能热电有限责任公司
25%
苏州新区新宁自来水发展有限公司
5%
中新苏州工业园区开发有限公司
旅游业 %
苏州乐园发展有限公司
20%
苏州福田高新粉末有限公司
科技企业
20%
江苏 AB 股份有限公司
%
江苏银行股份有限公司
金融企业 2%
友邦华泰基金管理有限公司
%
东吴证券有限责任公司
数据来源:广发证券发展研究中心、公司资料

新战略谋求业务结构转型

经历了上市初期的快速发展后,随着基础设施开发市场竞争的日益加
剧,公司原有的“以地生财”的经营模式受到国家宏观调控政策变化和市场
环境变化的挑战。公司抓住高新区二次创业的机遇,提出“应突出开发区
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公司调研简报

背景和房地产开发经营强项,以房地产为核心,以基础设施经营为新的增
长极”的目标,重点加快市场化、战略性的资产重组步伐,通过改良公司
产业结构来提高核心竞争力,为上市公司实业经营和资本