石家庄南三环髙迁项目策划方案.doc

南三环髙迁项目策划方案
舜地营销策划部


前言
以市场为基础对产品进行初步建议,贴近客户最真实的购买需求,贯彻“短平快”营销理念到开发中的每一环节,把产品整合到最佳销售状态。

第一部分市场研究及项目定位
市场分析
1、宏观经济分析
【1】 2008年石家庄经济增长放缓但仍呈较快增长之势。
受国际金融危机持续蔓延和国内经济明显减速等外部环境的影响,2008年我市经济增长明显放缓,但仍保持了平稳增长态势。,同比增长11%,分别高于全国、,但比上年明显减缓,。从动态看,%,%,1—%,全年增长11%,增速虽逐步回落,但基本呈平稳增长态势。
(信息来源:石家庄统计信息网)
【2】人均可支配收入持续增加
2008年在岗职工平均工资几何?
2009-03-18 23:50:28
2008年全市在岗职工平均工资(年快报数据)为23153元,%;市区在岗职工平均工资(年快报数据)为25899元,%。
(信息来源:石家庄统计信息网)
随着石家庄经济持续发展,人均可支配收入不断增加;2008年1-9月,石家庄市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元,%,扣除物价因素影响,%;而城镇居民人均消费性支出为12101元,%,扣除物价因素影响,%。居民人均支配收入同比上涨,而人均消费性支同比却下降,可见2008年城镇居民消费的热情有所下降,对未来经济持续增长的信心不足。
区域房地产项目
项目名称
项目概况
户型面积
价格
西美花城
小区7栋28层高层住宅组成,临街1层商铺
89—160平米之间
4200/平米起价
香堤小郡
2栋7层
主力35-112平米
1980/平米均价
易城雅居
1期3栋7层
75平米—91平米之间
待定
四季阳光成
一期8栋,二期12栋,多层
58-145平米之间
均价1458元/平米
尹泰花园河畔人家
小高层
47-115平米之间
均价2800元/平米
可以看出,周边已形成居住氛围,户型在35-160之间,价格多数较低。
3、09年房地产市场走势
09年房地产市场是一个理性回归的过程,随着消费者的购房理性化,必将要求市场的细化和产品的高性价比,以及产品的特色。随着市场和经济的发展,房地产也不可避免的进入微利时代。
项目概述
项目位于农业科技观光内,以公司以“绿色、健康、生态、自然、宜居”为导向,全心打造的绿色田园社区。“人生而高贵,理应得到最完美的呵护”,以人为本,科学规划,匠心打造现代稀有健康田园生活,让人与自然和谐统一,让居住和健康鱼掌兼得,成就健康居住生活梦想。
离城很近,离尘很远,自然呼吸,自在随意,都市慢生活,就在这里。或携妻子家人长期居住,享受纯生态自然生活,瓜果蔬菜,四季新鲜;鸟飞鱼跃,活力清新;草木缤纷,百花争艳……或周末带三五好友,品茶论道,烧烤谈心,乡野农趣,乐在其中,白云悠远,自在悠然……或孝敬老人,绿色生态,健康田园,雅室兰厅,养生长寿……
石家庄三年大半样,按省城建设规划,鹿泉正在打造成为石家庄的西花园,西山旅游度假带已初步形成,南三环科技观光园响应政府号召,是省会西花园旅游度假带亮点工程。
绿色农业科技观光园——鹿泉生态农业观光园位于石家庄市近郊南三环旁的寺家庄镇境内,距石家庄市南郊约3公里,总占地面积2000亩,项目区土壤肥力较高,适宜多种作物生长。鹿泉生态农业观光园建设规划为六区一村一廊,即优质林果花卉区、现代农业区、特种养殖区、特色作物区、农业加工示范区、健身游乐区、民俗文化新村、绿色长廊,是石家庄“第一绿色农业科技观光园”项目。
三、本地块SWOT分析
【优势】
远离喧嚣,周边环境好,位于农业观光园内,建成后将成为一个特色项目。
紧邻出行主干道,开车去往市区较为方便。
【劣势】
地块周边配套设施不是很完善,距市区繁华地段远,稍显偏僻。
【机会】
目前同质竞争少。
目前开发的项目产品仍没有满足众多客户的需求。
项目的差异化定位有利于销售
【威胁】
房地产市场的不景气,客户购房的观望情绪,都有可能导致未来销售量的迟缓。
项目不能办理贷款手续,导致损失一部分客户。
四、项目定位及规划
1、产品定位
准确的市场定位和优质的产品是实现营销的最关键因素。根据项目的款现状和市场分析将产品定位为:
多层板式住宅、低密度最佳生活地、原生态田园生活社区,最优化户型设计理念。
户型面积段控制在20—70平方米之