商业房地产基础知识.doc

一、商业地产概念
商业地产就是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作,并为地产开发企业获取未来不确定的收益。
商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。商业地产的
开发由多个环节组成:开发、销售、经营、管理,是一个不可中断的链条。
商业地产的价值
商业房地产的价值由两部分构成:
第一是房产有形的价值,土地加建筑成本等;
第二是商业无形的价值,它是商业房地产价值的根本价值。
这两者不可分离,商业价值不可能离开商铺而单独存在。商业地产的价值
在于经营,通过经营创造高于价格的价值。住宅地产的价值在于居住,保值升值。
商业地产的利润
一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润;
二是所有者出租商铺赚取租赁利润;
三是商铺经营者赚取经营利润;
四是商业物业管理者赚取管理利润。
二、购物中心的定义、分类及特征
购物中心全称Shopping Center,在国外也称Shopping Mall,
中文译为“摩尔”、“销品贸”或“销品茂”,起源于20世纪六十年代的欧美
发达国家。
Shopping Mall和国内通常所指的购物中心含义有很大区别。国内
购物中心是上世纪八十年代百货店或百货商场在九十年代后的新潮叫
法,一般认为面积平均在7000平方米左右,商品包括流行服饰、化妆
品、家居家电和其他更宽泛的品类,一般是不同的商品分布在不同的
楼层。
国外购物中心特指规模巨大,建筑面积在10万平方米以上,集购
物、休闲、餐饮、娱乐、社会交往等于一体,包括百货店、大卖场以
及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。但随着国内商业的迅猛
发展,国内购物中心的定义逐渐与国际趋同。
按照经营范围及商业辐射范围分类:近邻型、社区型、区域型、
超区域型、超级型。
目前中国国情下的商业项目分类
SHOPPING MALL的四大特征
①开放性的公共休闲场所,强烈吸引人气;
②开放性的对外交通设计,可广纳周边人流;
③相对闭合的内部通道回路,可充分利用有效人流;
④休闲与购物良性互动,形成惊人的商业效应。
三、选址对购物中心的影响
购物中心四大区位原则
最短时间原则
指购物中心应当位于人流集散方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间,
但随着交通的改善,购物活动范围增加,因此距离已非决定购物行为的主要因素,
而应更多考虑购物过程所花费的行车时间。
区位易达性原则
指用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路
状况。
聚集原则
商业活动都具有集聚效应,集中布置能够相互促进,以提高整体吸引力。城市人
流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
接近购买力原则
指商业用地要接近人口稠密区,又要接近高收入或高消费人口分布区。
交通易达性
交通易达性也就是交通便捷程度,主要取决于购物者从起点(一
般是居住地)到购物地点所花费的时间。
依据格伦的观点,从不同的地方来到购物中心