四川润东半岛国际社区营销策划报告.ppt

润东半岛国际社区
营销企划报告
前言
尼采曾经说过:
人的一生中总会有两种意义上的快乐。
一种是我们通常称为日神状态的,
就是我们在阳光下、田野边、小河边休憩时感受到的那种很简单很单纯的满足感;
另一种,则是我们在获得成功时;放眼人生时;
获得众人的尊重与认同时所产生的快乐。
这种快乐,类似于我们饮酒后酩酊中产生的快感,
因此,又被称为酒神状态……
营销目标
实现片区内高速销售,资金快速回笼的目标。
实现快速销售
利润最大化
树立品牌特质
在提高产品品质的前提下实现性价比最优化,以谋求最大利润率。
借助市场推广和营销思路的差异化,在消费者心中确立开发商差异化的品牌个性。
企业品牌性格的提炼
项目价格体系的确定
如何理解产品价值
项目的营销总精神
版块发展定义及认知
围绕目标需要解决的核心问题
目录
市场环境研究
地块特征研究
价值核心体系
营销体系建设
推广主线
经济测算
商业及配比分析
项目平面广告展示
市场环境研究
地块特征研究
价值核心体系
营销体系建设
推广主线
经济测算
商业及配比分析
项目平面广告展示
市场环境分析——市场概论
扁平化市场中的竞争
2006年8月出台的房地产宏观调控新政,为所有开发商定下“90平米 70%”的框架;以及随着城区土地价格的日渐高企,。
市区住宅产品体系的趋同性,将成为未来塑造市场形象的主要矛盾。
随着市场开发量的继续高速发展,市场扁平化趋势已经呈现!
在扁平化市场中营造差异化,将成为未来项目营销的主要工作!
市场环境分析——土地市场
自2005年底开始,广安市连续批出大量供城市区域发展的城市化土地,市区现有存量土地已难以支撑城市规模的继续发展。
寻找新的城市发展区域和增长点,已经成为广安无法回避的问题……
市场环境分析——土地市场
城北老城区可利用的土地资源已经极为稀少,几乎所有的土地都已经出让或者相继开发,就是城南新城区新增的土地宗数也不多已。据悉,10月,11月,广安即将上市挂牌的土地有5宗左右,这些都说明在新老城大举开发的现状下,,最多在3年时间内,,所以1年以后,中桥片区将成为众多开发商抢购的新宠.
市场环境分析——土地市场
土地供应特征:
50亩以下盘目前成主流,大盘不见踪影;
集中放量,政府吸纳资金目的显而易见;
地价不断攀升,去年100万以下成主流,目前地段稍好区域就恒温在150万.
土地出让集中一时,后续供应断链,由此进入一个大举开发阶段,但后续土地少见面市的尴尬局面.
去年今年集中上量开发,根据目前的销售形势,到明年上半年,会有一个短期的土地供应冷淡期,为上市项目提供了入市的最佳良机。