靖江国有土地上房屋征收细则.doc

靖江市国有土地上房屋征收评估细则
征收评估总则
第一条为进一步规范房屋征收评估行为,维护房屋征收当事人的合法权益,推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价规范》(GB/T50291—2015)、《城镇土地估价规程》《国有土地上房屋征收评估办法》《靖江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》,结合本市国有土地上房屋征收工作实际,制定本细则。
第二条本市范围内国有土地上房屋征收补偿评估,适用本细则。
第三条依法设定的房地产价格评估机构在本市从事房屋征收评估的,应当在本市当年公布的征收评估机构名录内。
第四条房地产价格评估专业人员从事房屋征收评估的,应当符合下列条件:
(一)在本细则第三条规定的房地产评估机构执业;
(二)具有1年以上房地产评估工作经历;
(三)能够熟练掌握与房屋征收相关的法律法规、政策及其他业务知识,遵守房屋征收职业道德规范,参加培训并考核合格;
(四)无违法犯罪记录。
第五条本细则所称被征收房屋是指在房屋征收范围内,经产权登记或征收调查确认的房地产。分为住宅房屋和非住宅房屋两大类,非住宅房屋又分为非营业房屋和营业房屋两类。住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋又划分为若干类,具体划分见附件1。
第六条被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日。
第八条被征收房屋价值标准是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额,不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第九条根据本市城市现状,按住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋三种情况,进行征收区位分区,具体划分见附件10。
第十条房屋征收评估应当按照以下程序进行:
(一)签订委托合同,明确基本事项;
(二)开展实地查勘,收集相关资料;
(三)对照评估细则,进行评估测算和内部审核;
(四)提交初评结果,公示并现场说明解释;
(五)修正初评结果,交付整体及分户评估报告;
(六)接受咨询质疑,作出说明解释和复核;
(七)建立评估档案。
第十一条评估结果的运用包括:
(一)房屋征收项目补偿资金概算评估结果,作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据;
(二)房屋征收分户补偿评估结果,作为被征收房屋的补偿依据。
评估结果的货币单位应当精确到人民币元。
第十二条评估结果应用的有效期自出具正式评估结果之日起,至该征收项目房屋征收补偿结束时止。
住宅房屋征收评估
第十三条高档住宅房屋(见附件1)的征收评估方法:适用比较法评估,直接套用可比实例修正方式进行,也可视具体情况采用其他方法评估,具体操作按《房地产估价规范》执行,可比实例的选择要求见附件2。
第十四条一般住宅房屋的征收评估方法:适用比较法的基准价格修正方式进行评估,一般住宅房屋的界定及细分见附件1。其征收补偿评估测算的路线为:
(一)确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求见附件3;
(二)测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式,采用比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格,基准价格按经修正和调整后的各个可比实例价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件见附件2。计算公式为:
基准价格
Vs为可比实例价格,n为可比实例的个数;
为交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100;
为市场状况修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定;
为可比实例实物状况修正为标准样本住宅实物状况的修正系数,系数确定见附件4;
为可比实例区位状况修正为标准样本住宅区位状况的修正系数,系数确定见附件5;
为可比实例权益状况修正为标准样本住宅权益状况的修正系数,根据本细则第八条规定,该系数取值为100。
(三)确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性,对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况,测算其对应的分类基准价格,公式为:
Voj为标准样本住宅分类基准价格,其中Vo1为成套住宅分类基准价格,Vo2为独门院落住宅分类基准价格,Vo3为非成套住宅分类基准价格,Kj为对应的分类基准价格调整系数,其取值见附件3;
(四)确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房屋实物状况比较,按比较方式