长沙项目营销执行报告.ppt

长沙项目营销执行报告
报告体系
Analyze System
>> 项目运营回顾
>> 营销背景之变
>> 基于背景下的目标制定
>> 基于目标下项目价值提升
>> 具体推售策略定制
>> 客户发展分析
>> 应变策略执行
2011年下半年长沙楼市严冬突然而至……
项目2011
1月
6月
10月
12月
在2011年下半年市场逐步转冷的情况下,项目从6月24日启动二期首批住宅认筹,
9月28号开盘,后期采取平推的销售模式,期间兼有消化一期住宅套和公寓,2011年
下半年项目在严厉调控和观望氛围浓厚的环境中稳步前行。
项目运营回顾:项目二期在6月24日启动认筹到目前,共计销售472套数,其中住宅343套,公寓129套,,,离全年目标仍有差距。
前期运营调性和推广渠道组合:与滨江新城与梅溪湖并肩,形成三足鼎立态势影响大河西,线上推广渠道灵活组合,后期平推渠道组合受到市场环境的影响明显减少。
线上推广渠道整合
短信
网络
户外
报广
夹报
电台
电视
车身广告
1月
6月
8月
9月
11月
12月
排布集中于每周5、6日,日均10万
猎人网络、0731、搜房、搜狐焦点一直延续
长期使用渠道,建立项目形象核心渠道
关键营销节点使用,针对中高端客户集中爆破
重要节点释放,针对性较强,集中于大型节点
长期维持项目影响力,附加渠道,一直延续
10月份新增加渠道,互动频道和房产第一频道
长期使用辅助渠道,全年一直延续
影响力活动回顾:线下活动持续不断,前期以暖场活动、增加现场销售氛围,开盘前期利用重要节点巧用大型活动引爆,11月以后采取弹性的活动策略争取项目销售量的最大化。
周末暖场活动+ 节点中型活动氛围营造+ 开盘节点大型活动引爆
—— 2012年是楼市持续调控之年,也是市场充满极大变数的一年,项目如何运营才能实现持续、良好的运营目标?
变
报告体系
Analyze System
>> 项目运营回顾
>> 营销背景之变
>> 基于背景下的目标制定
>> 基于目标下项目价值提升
>> 具体推售策略定制
>> 客户精准分析
>> 应变策略执行
政策态度:限购令仍将持续,坚持调控力度不动摇,坚决抑制房价过快上涨,地产调控由短期向长期,由堵向疏转变,2011年中央经济工作会议再次强调了房地产调控不动摇的决心。
短期
堵
遏制部分城市房价过快上涨
长期
疏
房地产市场健康稳定地发展
政治因素:2012政府换届期,按照政府换届惯例上半年政策不松动,下半年经济环境将适当宽松。
按照政府换届惯例:
一、上半年政策依然不松动
,保持前期政策效果;
二、临近正式换届政策将适
当宽松;