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私人物业公共空间:纽约与香港经验
摘要:从公共空间的理论定义出发,对美国纽约和香港的“私人物业公共空间”(POSPD)的形成和管理机制进行回顾,同时介绍东莞地块包装在开发地块内留让公共空间的探索和尝试,倡导对城市公共空间实施严格精密的规划控制,加强空间建后监管。
关键词:私人物业公共空间;地块包装;东莞市
中图分类号:+3
文献标识码:B
文章编号:1008-0422(2014)03-0081-04
1、概念
何谓公共空间?过往一直强调其物质属性,即开敞空间(Open Space),有学者则强调其物权属性,即公众可达空间(essible Space)。其实公共空间有更丰富的涵义,最早将“公共空间”术语引入城市研究领域的雅各布(Jacebs,1964)在《美国大城市的死与生》中指出,公共空间是城市开发和社区建设中促进良好社会交往,恢复城市活力的关键要素。1970年代后的城市理论发展,普遍强调公共空间作为生活和社会交往场所的重要性(陈竹、叶珉,2009)。理想状态下,公共空间是公共部门提供、管理,对公众开放,容纳多元化公共用途的空间场所;但在现实中,公共空间也可以由私人(企业)兴建并管理,在香港称为POSPD(PUblicOpen Space in Private Development),在美国则称为POPS(PrivatelyOwnedPublic Space)。
近年来,由于经济发展与城市蔓延,东莞的城市建设用地日见紧张;中央商圈、中央商务区的建设以及轨道交通出现而提倡的TOD模式要求高强度开发,在高密度城市开发地块内留让公共空间是大势所趋;生活水平的提高对公共空间的品质要求也越来越高。因此,有必要对私人物业的公共空间深入探讨(由于中国城市土地的公有制,国内所谓的私人物权通常指使用权、管理权,据此英文名字应为Public Open Space in PrivateDevelopment,下简称POSPD更为合适)。
2、纽约的案例
POSPD在西方国家的出现,首先因为政府财政紧张,公共空间与教育、医疗、城市基础设施等逐渐转由私营部门独资或者合营来建设、管理;再有,现代城市的复杂性迫使人们追求认为相对“整洁、安全”的私人物业社会交往场所。prehensive Zoning Plan)首次提出了容积率(FAR)概念,并将全市划分为容积率15、10、6等区域,并出台了“奖励性开敞空间”(Bonus Open Space)的规定,包括广场(Plazas)、骑楼(Arcades),盖顶步行空间(Covered Pedestrian Space)及交通广场(Open Concourse)等符合要求的公共空间,可以按一定比例享受容积率鼓励,如FAR15区可获得3~10倍的奖励,FAR10区和FAR6区则可以获得3~6倍和3~4倍的奖励,奖励面积上限为原开发量的20%,成为世界上最早的POPS衍生机制之一。
由于POPS的认定门槛低(只有基本的进深、面积和地坪高度等),具体设计和管理无须经过技术审查或行政审批,只需将POPS方案向纽约市建设局(Department ofBuilding)备案,即可向规划局(Departmentof C计y Planning)申请容积率奖励。开发商的收益投入比