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浅谈面积误差比处理原则的适用范围
近年来,商品房买卖纠纷不断,其中以商品房买卖面积差异居多,虽然最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),由于对《解释》第十四条规定的面积误差比处理原则适用范围的理解不一,造成了法律适用的不一致,一方面造成了涉诉信访不断,“房闹”时有发生,另一方面也造成了开发商苦不堪言,丧失办企业的信心,最终损害了司法公信和权威,为此笔者试对面积误差比处理原则进行粗浅的探讨,以期抛砖引玉。
一、众说纷纭的典型案例
(一)典型案例
按建筑面积计价预售的商品房,交付使用的房屋总建筑面积与商品房预售合同约定的建筑面积误差不超过3%,但公摊面积增加、套内建筑面积变小的,如何处理?
(二)众说纷纭的观点
1、某高级人民法院认为,按建筑面积预售的商品房,所交付的房屋虽然总建筑面积不变,但套内实际建筑面积小于合同约定的,有约定的按约定处理;没有约定的,可比照《解释》第十四条的规定处理。套内建筑面积的单价按合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面积计算。
陈枝辉编著的《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》P595页
2、某中级人民法院认为,出卖人交付商品房的总建筑面积符合合同约定,但公摊面积超出合同约定,导致套内面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同并返还已付购房款及利息的,应予支持;买受人同意继续履行合同的,应将商品房公摊面积与套内面积分别计算后,依照《解释》第十四条的规定分别处理。陈枝辉编著的《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》P594页
3、某省会城市中级人民法院认为,根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,购房款是按建筑面积计算。同时合同规定:“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记为准。当事人选择了以建筑面积(本条款中均称面积)作为计价方式时,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按以下方式处理:(1)面积误差绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房……”……因此,买受人要求出卖人返还购房款及利息损失的上诉理由,本院难以支持。原审判决驳回买受人的诉讼请求并无不当。……判决如下:驳回上诉,维持原判。中国裁判文书网中徐丽敏与杭州良诸文化村开发有限公司商品房预售合同纠纷一案
总之,各地对商品房面积误差如何处理观点不统一,处理方法也不一致,孰是孰非,迷雾重重!
(三)准确解读《解释》第十四条是拨开迷雾的关键
以上众说纷纭的观点,均来自对《解释》第十四条的不同理解,为此,有必要对《解释》第十四条进行准确的解读,以揭开面积误差比处理原则神秘的面纱!
1、面积误差比处理原则的概念。
面积误差比处理原则是指按套内建筑面积或建筑面积计价的,当事人未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生差异时,法律规定的面积误差处理方式。
2、《解释》第十四条第一次从司法解释层面规定了面积误差比。
《解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。
”该规定第一次从司法解释层面提出了面积误差比处理原则。
3、不能对《解释》第十四条规定的内容进行简单逻辑推理。
在司法实践中,存在除套内建筑面积或建筑面积误差外,还存在套内建筑面积不变,建筑面积误差;建筑面积不变,套内建筑面积误差;建筑面积与套内面积均发生误差等多种情形。简单按《解释》第十四条规定从文字推理,当事人对面积误差处理方式有约定的,按约定处理;当事人无约定的,按面积误差比处理原则处理。可能推演出除按套内建筑面积或建筑面积计价的两种情形适用面积误差比外,其余当事人无约定误差处理方式的,均可以适用面积误差比处理原则处理。为此,有些法院认为分别按套内建筑面积和公摊面积计算,分别依照《解释》第十四条处理,有些法院明确不能直接适用《解释》第十四条规定,又搞一个可以比照《解释》第十四条规定处理等等。
如何准确解读《解释》第十四条的含义,正确适用法律规范,不仅是司法实践需要破解的