时富花园d、e栋开发可行性研究报告.doc

时富花园D、E栋开发可行性研究报告(目录)
报告摘要
⒈1开发企业
⒈2项目简介
⒈3项目经济效益指标
⒈4结论、风险及建议
项目概况
⒉1项目综述
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⒉2项目用地
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⒉3项目发展状况
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项目投资环境
⒊1宏观经济分析
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⒊2寮步镇概况
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区域地产市场分析
⒋1市场总体特征
⒋2市场供给分析
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⒋3市场需求分析
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项目发展定位
⒌1项目SWOT分析
⒌2发展战略
⒌3形象定位
⒌4产品定位
⒌5户型定位
⒌6客户定位
⒌7价格定位
营销策略
⒍1营销策划
⒍2营销计划
⒍3场地布置
⒍4营销费用
物业管理策略
⒎1物业管理的前期介入
⒎2管理费的确定
⒎3具体对本小区的物业管理的建议
项目可行性研究
⒏1项目投资估算及资金筹借计划
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⒏、投资计划及借款利息
⒏2项目销售和租贷收入测算
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⒏3项目财务评价
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⒏4项目不确定分析
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⒏5项目效益评价
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⒏6结论与建议
评估结论
有关说明及建议
报告摘要
开发企业
东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务,注册资本人民币3,200万元。企业经营状况良好,具有较好的发展潜力。
项目简介
本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧,用地面积7,397,74平方米(指E和D型),建筑面积91,968,80平方米,建筑密度不大于29%,建筑高度控制在17层以下。

项目经济效益指标
项目总投资:211,816,962元
项目销售收入:309,548,886元(别墅/住宅销售率:95%);商业销售率:100%
税后利润54,114,992
成本利润率:%
财务内部收益率(FIRR):%
财务净现值(FNPV): 45,560,272
动态投资回收期:
贷款偿还期:2年
结论、风险及建议
结论
本项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。因此,我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。
根据测算,在预测的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。
风险及建议
寮步镇房地产市场规模小,具属于封闭型市场,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;本地块虽然土地成本较低,但仍需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块位置优势和地段资源;与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。
项目概况

项目位置
项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站,北向莞樟大道。
项目总规划用地面积336,088平方米,项目总建设用地面积280052平方米,, 建筑高度控制在28层以下。
地块形状
地块呈四边形,整体形状较规则。

地块现状
项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件.
图7:地块现状之一图
图8:地块现状之二图
项目用地经济技术指标
根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:
项目
规划指标
建筑占地面积(只指D、E型)
7,397,74m²
总建筑面积(只指D、E型)
91,968,88m²
用地性质
商住用地
土地使用年限
70
建筑密度
≤29%
建筑高度
≤17
总户数
666户
绿化率
38%