锦天国际广场营销媒介宣传策划案.doc

第一部分项目分析
一、成都市商业地产的市场现状
(一)近期成都市商业地产市场概况
2003—2007年,成都市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下,呈现出稳步发展的势头,在售和在租的的大型商场亮点频现,天府广场、新城市广场、数码广场、塞格广场、时代广场、SM城市广场、熊猫城、沃尔玛等大型超市和大型商业等,分布在成都市内各个热点区域,四面开花,去年的商用物业大旺,呈现一派喜人景象,主要表现在以下六方面:
1、体验式商铺开发(SHOPPINGMAII)引领潮流
体验式商铺开发(SHOPPINGMAII)是2003年最流行的商业形态,正是在这一年成都的Mall得到了巨大的的发展,截至去年共拥有购物中心18家,体量接近150万平米,位居全国第5位。今年以来,成都依然“Mall”声不息,东西南北均有打着“Mall”字旗号的商业地产项目动工, 不少商用物业发展商仍然竞相尝试。锦天国际都接受MAII这种类型的商业项目。锦天国际广场就项目的实际情况,借这一趋势将项目定位为太升南路首席社区商业MAII。
2、专业市场行情看涨
由于成都经济的持续高速发展,加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持,成都的专业市场一直是商业布局中重要的一环,且各类专业市场的表现的非常繁荣。2006年下半年陆续有专业市场商铺推出市场,销售和出租情况都相当理想。如青年路的服装市场、红牌楼的汽配市场、五块石电器市场,锦天国际所在地太升南路通讯市场等,因此,专业市场的选址十分重要,去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方,或者在传统的商业街,这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色,对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用,也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2006年底以"主题商场"的形象推出市场的商铺有上升的趋势,如儿童世界、玩具城、运动前线、九眼桥国际照明广场、新进入的OTRS主题商场等,都很受置业者、投资者和消费者的关注。
4、新开商场引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺,一靠地理位置。二是靠聚集人气,此外还看能否提供齐全的商品种类,让顾客实现"一站式"消费。如仁和春天、太平洋等都以大品牌商家为主要客户,一是可以提高档次,另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。
(二)、近期成都市商业物业市场发展变化
数据来源:成都市国土房管局及成都市房地产交易所
根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看,预计未来一年成都市商业市场有以下趋势:全市各片区商铺走势差别较大,专家预计,2007年成都市热点地区的商铺价格仍将稳中有升,但幅度不会太大,其中,地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬,而其他商铺市场的价格走势会与2006年基本持平或略有上升。
二、项目概况
(一)项目基本经济技术指标
类别
面积
类别
面积
占地面积

首层商场面积
2941㎡
总建筑面积
㎡
二层商场面积
3582㎡
净面积用地
㎡
三层商场面积
3582㎡
建筑层数
32层
四层商场面积
3582㎡
总户数
640户
五层商场面积
2650㎡
机动车位
371辆
非机动车停车位
904个
结合项目推广的需要,和项目作为MAII的体量对外的统一宣传口径为总建筑面积为81000平米.
(二)锦天国际现时情下项目S、O的变化
1、项目优势(S)
1)、位于太升南路与新华大道德盛路交汇处,处于东西沿线与南北沿线交叉口中心点,太升南路通讯一条街龙头位置,成都CBD规划区内,地理位置昭示性强,易引起往来潜在客户关注;
2)、项目总投资2亿元。拟建集专业通讯市场、公寓式写字楼、社区公寓和休闲娱乐配套产业于一体的大型建筑群。建筑规划时尚、简约,极富现代感。靠近多条城市交通要道,享有优越的城市交通条件;
3)、地铁3号线出入口,地理优势明显;扩大了项目的辐射区域
4)、路是区域板块的中心,生活配套成熟完善;
5)、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套,;邻近人人乐超市春熙公园;目前太升南路一带约有20万白领,具有巨大的消费能量;
2、发展机遇(O):
1)、成都的城市建设规划以2007年,周边地区四商业区域,即王府井、春熙路、盐市口、红星路。地铁3号线入口,以及塞格广场,社区面貌会发生前所未有的变化。
2)、市政设施的建设的进一步完善及旅游城市的发展。
3)、太升南路通讯区域的专业化发展。
三、项目定位评估
(一)项目定位
根据市场现状和项目的自身特点,项目定位为:
形象定位:太升南路首席社区MAII
消费定位:手机选购天堂
市场定位: