0726雨润地产张家港项目可行性研究报告91pPPT课件.pptx

雨润地产-张家港项目可行性研究报告
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报告——项目可行性研究报告思考路径
项目定位
项目定位体系
项目发展策略
2
区域属性分析
地块条件及周边配套分析
项目发展SWOT分析
项目发展条件分析
1
住宅市场研究
城市住宅市场发展现状
城市住宅市场产品分析
本项目住宅机会及发展建议
6
客户市场研究
客户消费****惯
客户来源
目标客户分析
7
5
城市背景分析
城市规划
宏观经济
城市房地产市场
基地条件分析
物业组合与布局示意
物业建议及财务可行性
3
外部价值及机会
价值及机会
项目定位
发展建议及可行性
物业售价预估
土地价值评估
财务可行性分析
项目经济测算
4
附件
报告正文
PART 1 项目发展条件分析
区域属性分析
地块条件及周边配套分析
土地适宜性综合评定
锦丰沙洲新城
4
项目位于新近规划发展的锦丰沙洲新城,处于扬子江冶金工业园(原锦丰镇)、城北科教研发区之间,距离老城区8km,于高端居住物业开发而言,区位、景观条件优越。
老城区
张家港国际商务新城
本案
8km
城北科教研发区
Part 4 项目发展条件分析| 区位属性
扬子江国际冶金工业园
5km
沙洲新城
本案
Part 1 项目发展条件分析| 区域价值
项目处于中心城区北沿发展的重要空间节点,是链接中心城区和冶金工业园的重要居住区,为我们整个冶金工业园产业集中区承载服务的新城区,同时,也是大锦丰行政、商贸、文化、信息的中心。
规划定位:
是沿江产业基地的核心配套区,锦丰片区行政、商贸、文体和居住中心,也是张家港市中心城区北拓的重要空间。
规划范围:
东至杨锦公路、南至兴南路、西至长安路、北至港丰公路,
规划人口:
远期规划人口约10万人
空间结构:
将新城打造成“两心、两带、四片区”的空间结构
大景观的区域规划有利于打造高端住宅,为居住提供优质客源。
沙洲河(一干河)河清水走廊景观
中央公园、滨河公园(规划)
大南水街(已基本建成,预计2015-5开业)
生态、人文景观
教育、行政配套
已建成的区域规划展览馆
在建中的锦丰镇行政中心
德美双语幼儿园
南师大附中、南师大附小(规划)
锦丰中心医院(规划)
Part 1 项目发展条件分析| 资源价值
丰富的城市自然、人文景观,与完善的教育、行政等市政配套优势复合。本项目东面面临河,对于提升项目形象较大。
地块价值分析:
居住价值排序:3>2>1>4>6
居住价值排序:3>2>1>4>6
商业价值排序:5>6>4>1>2
Part 1 项目发展建议| 地块价值分析
1
3
5
4
6
沿河风景
景观可视性递减
2
静谧度递减
静谧度递减
静谧度递减
根据地块形状、四至道路关系,将地块划分为四6个部分并结合采光、噪音、人流对地块进行土地价值划分。
10
本地块呈不规则导致本项目内部价值差异较大,不利于均好型,相对有利于偏好型;
滨河分布在土地一侧,导致土地价值东西向失衡,可通过东西高度差***原则做到景观资源的最大化利用
土地的内深价值分类,每一类的土地的交叉相互影响较大
偏好型规划布局
(不适用均好型布局)
分组团布局
(不适用整体景观布局)
开发强度差异型原则
土地属性开发
开发原则
产品形态定性
1
小高层天际线为主的多种产品形态的组合
组团而非单体由西向东考虑采光
沿景观带为主***效果逐步升高的阶梯状物业规划形态
通过不同土地价值践行不同开发强度的实现(物业形态的差异化)土地价值最大化利用
2
3
4
Part 1 项目发展条件分析| 土地开发总结