石家庄某商贸城项目策划方案.doc

石家庄某商贸城项目策划方案
第一章本项目SWOT分析

一、优势
本项目位于槐安路与建设大街交叉口西北角,占据槐安路新城市经济走廊中段,处于市中心黄金商圈边缘,具有金角银边的商业特征,地理位置优越,交通便利。项目所在区域内正在不断形成规模较大、档次较高的居住社区,如世纪花园、阳光水岸、燕港怡园、香榭里(在建)、国富华庭(待建)、仁和家园(待建)、华城绿洲(待建)、平安万和园等,这些社区基本上都有底商配套,加之该区域内还分布着卡西诺大型娱乐广场、凯莱金第(在建)等大型***和中高档写字楼,使该区域内的商圈日趋成熟。槐安路沿线人气指数在不断上升,槐安路上的商业物业的升值空间不可限量。
二、劣势
本案土地拥有15年租赁使用权,且项目内东侧建筑有改造或拆迁的可能,因此,较之大部分商业地产项目在建筑规划、业态定位、销售策略及招商组市等方面存在较大局限性。且本案所在区域正处于发展阶段,因此本案的商业价值无法在近期内产生“即时效应”,即投资者及经营者无法在短期内获得较高收益,远期收益存在不可预知性。
三、机会
项目所在区域内已形成怀特家居城、怀特装饰城、求实美居、金博爵等较具规模和特色的家具家居业态,形成了该区域内独特的商业氛围。本案存在与其他同类商业物业实现资源共享的机会,利用该区域内的商业规模效应,实现自身发展的价值优化。
目前石家庄市已形成的家具广场经营方式较落后,存在较大的缺陷和漏洞。如,缺乏专业的经营管理公司对项目整体进行统一经营,经营档次定位不明晰,经营商之间存在恶性竞争等。而本案在运作模式、经营方式及业态划分等方面可运用差异化竞争模式赢取优势和成功。
四、威胁
从宏观政策考虑,国家近日新出台的针对房地产市场的“国八条”对于一部分商铺投资者的投机行为具有很强的抑制作用,这将成为影响本案后期销售的因素之一。
从微观市场考虑,目前石家庄已经建成并投入经营使用的怀特家具城、米氏家具城等大型家具广场的经营情况不甚理想,一定数量的品牌代理商有撤租行为。其原因是石家庄家具市场的运作存在不规范性,一些家具生产厂家盗版知名品牌设计作品,并以直销低价冲击市场。此现象正迎合了石家庄家具消费市场两极分化的特点,从而使一部分品牌家具代理商的利润受到很大冲击,而对经营场地的租金及其他经营费用缺乏足够的支撑能力,故出现经营惨淡甚至失败的现象。承租者无法赢利自然使商铺的投资者无法获得稳定的租金回报,从而造成了家具城开发商、运营商和经销商三方共输的局面。目前,基于目前石家庄家具市场的现状,一定数量的家具品牌代理商在进驻市场前慎之又慎,这将为本案后期招商制造一定困难。

第二章市场调研及分析
为对本项目进行科学合理的定位,市场调研分析将为此提供依据。
1、市场调研汇总表(附图)
项目名称
东明家具基地
图片
建筑规模
占地面积
7200㎡
总建筑面积
14000㎡
层高

层数
2层
停车场面积
2400㎡
建筑外立面风格

建筑结构
框架
商铺面积划分
内铺
70~500㎡
外铺
70~200㎡
内部配套/服务
空调、直梯、扶梯
租金/售价
~4元/㎡/天
租售情况
出租率100%
经营方式
自营
经营公司
无
经营档次定位
中低档
经营品牌
本地居多
业态划分
-1F

1F
沙发、饰品
2F
床、布艺
3F
办公用品
购物环境

良
总体评价
属于老一代家具市场,规模较大,但经营产品档次较低,地理位置较偏,市场认制度不高。
项目名称
怀特家居城
图片

建筑规模
占地面积
㎡
总建筑面积
12万㎡
层高

层数
地下1层地上4层
停车场面积
10000㎡
建筑外立面风格
商场外观,灰色为主色调
建筑结构
框架
商铺面积划分
内铺
㎡
外铺
无
内部配套/服务
两部直梯、两部扶梯、中央空调
租金/售价
~2元/㎡/天
租售情况
出租率100%
经营方式
分散经营、统一招商
经营公司
怀特
经营档次定位
低、中、高档
经营品牌
多为广州深圳的国内品牌
业态划分
-1F
家饰
1F
橱卫
2F
家具、床垫
3F
4F
办公
购物环境

优
总体评价
属于新兴家具商场,规模较大,卖场内购物环境较好,建筑主体内外形式新颖。但经营产品档次参差不齐,业态划分不明晰。市场认知度有待于深入。
项目名称
米氏家具城
图片

建筑规模
占地面积
5000㎡
总建筑面积
25000㎡
层高

层数
地下1层地上5层
停车场面积
4500㎡
建筑外立面风格
以