六安 领郡别墅项目营销策略.doc

香溪庭园Ⅱ期·领郡墅
项目初步策划思路
儒道中国
2009年7月26日
目录
概述:项目问题诊断…………………………………………2
第一节市场背景阐述………………………………………3
第二节、本项目SWOT及竞争对手分析……………………6
第三节、目标人群分析………………………………………8
第四节、概念定位……………………………………………9
第五节、营销推广……………………………………………13
第六节、项目销售策略………………………………………16
第七节、售楼部包装…………………………………………18
第八节、景观建议……………………………………………20
服务报价……………………………………………………21
附件:秀稿……………………………………………………22
概述:项目问题诊断
唯有找其问题,究其根源,才能提出更具科学性解决方案,通过我司对本项目的实地了解,总结得出以下问题,我们将在后期具体方案的细节中,一一解决这些。
一、开发问题
1、景观迟迟未做,缺乏真实效果,加上地段偏远,项目的说服力不强、吸引力不够
。对于别墅而言,景观、环境就是一切。
2、现场没有样板房、接待处,客户无法深度了解产品。
3、项目的产品种类、面积较为单一,因此,不适合于广泛的目标客群。如果能够在面积上,扩大范围,比如将面积设置在160~300之间,那么,销售的市场范围将会扩大几倍,关注的人也自然会更多。
二、案场问题
1、现有售楼部位置较差,隐藏在拐角处,即便路过附近也许都没有留意到,也不便于目标客户找寻,也使得项目案场鲜为或不为人所知。
2、现场没有包装视觉效果无法让人将其与别墅的高端形象连在一起。
3、销售团队缺乏实力,在形象上、楼盘解说上都存在专业欠缺,现场销售能力整体偏弱。
4、没有看房车,缺乏足够的引导力。
5、没有显著的案场指示牌。
三、包装推广问题
1、项目定位含糊,产品特性未能充分展现。
2、包装水平较差,未能体现高档别墅的视觉效果。
3、至今项目仍无任何知名度,给后期销售带来压力。
4、项目缺乏整体概念统揽全局,推广的方向较为模糊。
5、进入三十铺镇镇区后,没有项目引路指示牌。
当然,问题还有很多,还需要我们进一步去发现,去解决。只有真正用心将这些问题研究透彻,提出行之有效的解决方案,才能真正的突破现有的僵持市场局面。
第一节市场背景阐述
一、六安房地产企稳回升
从目前看,下半年六安中心城区将在红街、振兴房产等开发项目或企业的带动下企稳回升。总体上看来,下半年六安全市房地产投资将呈现回升趋势,因此,我们就更需要把握这个有利时机,趁势而上。
    从新增和下降对比看,2009年全年可增加投资约80亿元。下半年的投资将随着扩大内需项目的加快实施,省“861”行动计划和市3000万元以上重点项目的深入推进,新开工项目持续增加,预计将持续保持较快增长趋势。
政府、政策对项目投资开发的支持、金融环境的改善是促进房地产市场回暖的关键性因素。对于2009年下半年及今后的市场,我们初步分析后认为,将会保持良性、健康小步慢跑的状态持续前行。短期内,楼市再度萎靡的可能性不会很大。
六安的城南政务新区建设正处在朝气蓬勃的发展期,在城南区块上,先后涌现了盛唐·香格里拉花园、上城国际、御景·龙湖山庄等一大批楼盘,这些楼盘无论在理念的先进性,或者楼盘的建筑质量上,都还算好。
因此,城南将会相比城东在投资和自主领域将更具吸引力。
二、六安市2009年1~7月份量价分析
1、1~7月份六安市房地产价格走势分析
(绿线为住宅,黄线为所有房地产产品)
由上述折线统计图我们可以清楚地看到,近期住宅价格并未上涨,整体市场区域平稳,开发商求稳不求快,这与省内的诸如皖北、皖中、皖南市场存在一定的差异性,数据表明,六安市的房地产价格将会持续走稳。
2、1~7月份六安市房地产销量走势
由此条形统计图,我们可以清楚地看到,7月份住宅销量为上半年之最,表明行情已基本回暖。随着市场环境的改善,未来,我市的成交量仍会小步前进,尤其在接下来的“金九银十”将会表现的更为坚强而显著。
3、2009年7月六安销售套数排行榜(套数单位:套)
排名
项目名称
套数
1
光彩综合大市场
118
2
淠绿新村
81
3
上东•阳光城
80
4
鼎邦御庭
61
5
阳光欧洲城(玫瑰苑)
61
6
振华·翡翠湾
53
7
御景·龙湖山庄
52
8
和顺名都城
45
9
徽商国贸中心
43
10
梧桐嘉苑
42
龙湖山庄为本项目的重要竞争对手,根据我们分析,其与本项目相比拥有显著地段优势,