苏州新天翔商业广场项目市场调查及定位报告 92页.doc

前言
受“**信托投资有限公司”委托,“**地产”针对“新天翔商业广场”项目的基本情况与苏州市商业市场尤其是大型零售百货业市场情况进行了深入调查分析,为“**信托投资有限公司”对该项目的判断提供必要的判断依据。同时, “**地产”提出该项目的定位思路、发展规划及初步的财务测算。
特此,
向“**信托投资有限公司”各位领导汇报。
**房地产经纪有限公司
2007年5月18日
目录
P1 第一部分报告摘要
P2 第二部分报告正文
P2 一、地块分析
P11 二、社会经济及城市发展状况
P19 三、商业市场分析
P37 四、消费者问卷
P45 五、项目定位
P58 六、财务分析
P62 七、附件
第一部分报告摘要
本项目周边已经形成成熟的居住氛围,CBD的规划与写字楼项目的逐一落成吸引了越来越多的以金融、咨询、物流等为主的现代服务企业,项目周边客群已经形成了较强的消费能力。同时,项目的交通条件较好,未来的地铁M1线途经本项目,将进一步提升项目的可达性。
苏州市商业市场的发展已明显落后于城市整体经济及居民收入水平的快速增长。居民消费性支出相对于可支配收入在长三角区域主要城市中相对偏低说明商业市场需求增长潜力较大。
目前苏州市主要大型百货零售项目的经营状况较好,尤其是高档大型零售百货项目的经营情况均比较理想。通过调研发现市场对购物环境更加舒适、业态组合更加合理、商品品牌及品类更加丰富的高档百货项目的潜在需求旺盛。
园区将成为苏州市未来的新城市中心,而湖西将成为苏州市的CBD,城市的发展将促使园区形成以大型零售百货业为代表的市级商圈。在区域内部,发展环境更为成熟的湖西适合现阶段大型零售百货项目的发展,而湖东由于居住人口的导入需要一个渐进的过程,其商业氛围的成熟将是一个较为漫长的过程。同时,其他城市的发展经验表明,随着湖西CBD的逐渐成熟,湖西将更加适合发展高档大型零售百货项目。
本项目的基础条件适合发展大型零售百货项目,综合各方面因素,建议本项目定位于以高档百货为主的大型综合百货零售项目(City Mall)。
第二部分报告正文
一、地块分析
项目区位及四至
本项目位于苏州市工业园区金鸡湖以西。

本项目
东:星都街(天祥小区)
南:苏雅路
西:星兰街(中央公园)
北:苏绣路



项目处于苏州市与新加坡政府合作建设的苏州工业园区,项目周边物业设施主要包括住宅、办公设施和酒店,并有满足园区居民基本生活需求的商业配套设施。
居住环境
项目周边2公里范围内入住居民约10万人,入住园区的人口是以在园区工作的白领阶层、政府公务员、外资企业中的外籍人员等高收入者为主。根据过往特定人群消费心理调查显示,受教育水平越高的人群,对未来的预期越乐观,因而其消费能力越强,同时超前消费的意识强烈,对生活品质的要求更高。本项目周边已入住的高收入人群目前已经形成了较强的消费支撑。


另外,项目周边有苏州尼盛万丽酒店等酒店设施
办公环境
写字楼包括国际大厦、世纪金融大厦、中银惠龙大厦等,建筑面积共约27万平方米。本区域为苏州市规划中的城市CBD的核心区域,目前已经吸引了新加坡星展银行、韩国友利银行、亚马逊网络销售华东配送中心以及日捆物流等20余家企业,还包括微软联合实验室、英格索兰等70余家信息软件及研发项目以及德勤、法国国际检验局等70家高端专业服务机构在内的上百家服务性产业机构。

未来园区将加大“总部经济”、“消费经济”与城市功能的集聚力度,力争5年左右形成50幢左右高层或超高层商务楼宇群落,初步形成服务全市、辐射长三角、与现代化水平相匹配和国际化定位相协调的商务商业中心。
商业环境
项目周边的商业设施主要包括新城邻里中心、欧尚超市以及餐饮娱乐设施,具体情况将在后面章节展开分析。

路网交通:本项目四面临路,路网交通四通八达。通过发达的公路交通,从本项目至老城区中心车程约15分钟,至吴江市中心约30分钟。
本案
干将路及中新路
现代大道
东环路
机场大道
苏嘉杭高速
公交系统:目前有307和178两路公交车途经本项目,这两路公交车站均在本项目设置站点。
地铁:规划2011年通车的地铁M1线将途经本项目:
M1线为连接高新区、古城、园区最重要的东西中轴大容量轨道交通。其线路为:
M1(,24站〔扣除塔园路、养育巷站为22〕,预计2011通车):灵天路-金枫路-汾湖路-玉山公园-苏州乐园-滨河路-三元村-桐泾路-广济路-养育巷-人民路-临顿路-仓街-东环路-中央公园(途径本项目)-星海街-星港街-国际博览中心-华池街-星湖街-南施街-星塘街-钟南街
本项目
地铁对商业项目的带动作用