南宁世贸商城项目收益能力调查评估报告-35.doc

南宁世贸商城项目收益能力调查评估报告
基于南宁世贸商城项目中方股份收购谈判之前介入项目做尽职调查、财务调查、法务调查会对最终的中方股份收购价格产生较严重影响以及项目为旧改项目,又非房地产专业开发公司运作,现实存在一定的风险因素,对后续项目的可行性和项目运作的预期获益等有直接的影响两个方面的考虑,浙江国际嘉业房地产开发有限公司总经理陈浩组织公司造价部门、前期部门、市场部门等针对项目预期造价、项目预期拆迁成本、项目市场状况和预期销售价格三个主要的方面进行深入的专业调研。
参加调研人员:
造价组,夏建英(浙江国际嘉业房地产开发有限公司采供造价部副经理);拆迁组(苏州嘉元房地产开发有限公司副总经理李悦宁,苏州嘉业房地产开发有限公司工程部经理周孝培);市场组(苏州嘉业房地产开发有限公司市场部副经理王瑶而)。
通过踩盘、政府职能部门咨询、行业管理部门咨询、世贸商城执行副总访谈、行业内相关工种访谈等方式,对南宁世贸商城项目进行了较为深入地了解和分析,各小组形成了相关的技术报告,以下是以三个报告为基础对项目做出的成本估算、销售总额预计、整体效益分析以及目前时点对土地价值的评估。
一、市场组关于项目面临市场和预期价格的报告
进入2007年,特别是2007年下半年以来,伴着全国房地产行业又一轮的高潮兴起,在处于经济发展快速提升期和房地产市场逐步起步期并同时又具备很好的发展支撑南宁市,房地产行业的发展势头很迅猛,整个城市均价突破2500元/平方米,快速向3000元/平方米靠近。
琅东、凤岭、市中心等条件成熟区域在2007年下半年更是大幅度领涨,涨幅在1000元/平方米左右,使得琅东很多楼盘的平均价格达到了5500元/平方米甚至以上,市中心住宅项目的价值也逐步进入轨道,多数楼盘销售均价突破5000元/平方米,具备景观资源的相对稀缺房源的销售价格甚至达到了7000—8000元/平方米。
从很大程度上讲,由于整个中国房地产大形势驱动了有经济基础和消费实力的南宁市房产品需求提升和价格上涨,但市场的依据是供求关系,按照南宁市住房建设规划(2006—2010年),预计今后五年的供应量为447万平方米、400万平方米、330万平方米、330万平方米、340万平方米;而从预计需求上来看2005年为353万平方米、2006年为459万平方米,2007年预计突破500万平方米。供不应求的市场状态会在南宁渐渐显现,这是造成目前市场状况和决定发展趋势的根本所在。
(一)、南宁房地产十大板块
1、凤岭板块——南宁形象区域
厢竹大道以东,快环以西,北至凤凰岭路,南至青秀山,有青秀山风景区、黄茅坪水库、石门森林公园等自然环境。
以民族大道为界限,板块内又分为以住宅开发为主的凤岭北板块和东盟商务区内以商务住宅为代表的凤岭南板块。
随着2001年会展中心的落成,凤岭板块房地产开发初现端倪,到2003年,区域成为南宁房地产开发热土。
对外交通颇为便利又与南宁CBD琅东比邻,使得凤岭板块非常适合作为南宁市建设区域国际性城市建设的形象展示区域,具备其他片区无可比拟的综合优势,加之城市规划的可持续性原则,凤岭板块来彰显城市形象有其必然性的。
楼盘名称
均价(元/平方米)
楼盘名称
均价(元/平方米)
蓝山上城
4700
金龙理想1号
4000
倚林佳园
4800
阳光100上东国际
7000(写字楼)
山水方园
4300
盛天茗城
6300
塞纳维拉花园
4000
马来西亚城
4300
恒大·苹果园
4300
永凯·春晖花园
3600
保利·龙腾上园
4800
2、琅东板块——南宁高层建筑集中
西起南湖,东至厢竹大道、竹溪大道,南起青山路北至长湖路延长线,是南宁全新规划的CBD区,政府与众多开发商全力打造的顶级的商务空间。
丰富的景观资源,便捷的交通网络,完善的市政配套,大气现代的建筑形象,是该板块的几大表征,发展潜力和政府大力推进,使该区域近几年一直成为各大房地产开发商的投资主要目标
该板块的房地产项目主要特点是项目占地面积小,容积率高,注重建筑外观和功能的实用性,整体品质较高。
随着金源CBD、地王国际、汇东国际、金湖帝景、佳得鑫水晶城、现代国际、太平洋世纪广场等诸多项目的陆续投入使用,琅东板块中央商务区的轮廓以基本成形,整体均价已突破4500元/平方米,大部分中高端楼盘的销售均价突破5500元/平方米,甚至出现了均价接近8000元/平方米的楼盘。
由于尚不具备足够的人气,以及部分商业项目还处于招商运作中,后期的服务行业未能及时跟进,导致商务氛围尚不浓郁,因此,该板块仍需要5-8年的市场培育期,才能形成真正意义上的中心商圈或核心商圈。
楼盘名称
均价(元/平方米)
楼盘名称
均价(元/平