内蒙古包头市时代财富城商业项目定位报告115页-2007.doc

包头·时代财富城·定位报告
【目录】
概述 3
第一部分城市篇 5
一、城市概况 5
二、经济水平及城市规划 9
三、城市发展机会 13
第二部分市场篇 14
一、房地产市场发展现状 14
二、包头房地产未来发展空间及方向分析 27
第三部分项目篇 31
一、项目区域分析 31
二、项目区域商业企业分析 34
三、区域商业地产分析 37
四、项目地块分析 38
五、项目SWOT分析 41
六、项目定位 44
七、 商铺定位 56
八、商业定位 58
第四部分规划篇 74
一、规划依据 74
二、设计理念 75
三、总体建筑产品规划建议 78
第五部分投资收益分析 85
一、项目基本构成 85
二、项目总投资估算 86
三、项目销售预期 89
四、项目收益能力估算 90
第六部分、项目开发风险的防范与规避 91
一、宏观经济风险 91
二、金融风险 91
三、房产政策风险 92
四、市场风险 92
五、开发风险 93
六、定位风险 93
七、设计风险 94
八、招商风险 95
九、经营与管理风险 95
结论 96
概述
本文从包头市的城市基本情况和经济发展水平,消费特点,房地产发展趋势等的基础调查分析入手,总结了包头市场的商业地产的机会和未来住宅及商业的发展方向。在此基础上给出了时代财富城的主题定位和项目的特色构成。
时代财富城的总体项目定位为:新中心·新财富,打造包头CLD(中央生活区)第一站。
在此主题下,我们给出了项目的详细构成方案。包括住宅建议户型和住宅楼的分布示意图,商业部分的业态构成及租售区域的划分,动线示意图等。对项目的主题进行了详细的解读和表现。
通过沃尔玛主力店组合特色商业街街区的模式,构建包头最有品质的“街式购物中心”。
以“时尚体验中心”、“时尚生活中心”、“时尚品牌中心”、“时尚娱乐中心”和“美食餐饮中心”共同打造出多元、时尚的品牌休闲、购物的城市新中心—财富城。
之后,我们对方案实施过程中的规划指标,建筑物特点等进行了表述和图示。并在此基础上,参考市场上同类产品的建设周期和工程造价对项目的投资进行了估算。由于土地成本没有准确数值,估算的项目总投资会有一定偏差。但各项费用构成及比例应有一定的参考价值。
根据投资规模和建设周期及市场类比项目的情况,我们估算了项目在建成后可以实现的销售价格和此价格对应的项目收益能力。对此价格我们进行了简单的财务评价,项目在此投资和销售空间内财务上是可行的。
房地产开发项目是高风险、高收益项目。商业地产更是如此,其中商业项目内容和经营特色更是项目成功的首要因素。打造商业特色和商业内容的生命力是项目成功的关键。
本文用图表、图纸和文字详尽表述了项目的商业主题之下的项目组织和建设方案,并围绕这个方案进行了包头市场商业地产项目的类比和风险分析。
通过分析可以看出此方案在凸现商业特色的基础上,比较好地达到了开发项目利益短期最大化的需求。在项目指标利用、财务收益等方面都能符合要求。可以为项目的决策和项目的组织实施提供专业的依据和参考。
创新引领财富,专业成就经典。精诚合作,共创财富城。
第一部分城市篇
一、城市概况
包头,她是一个有深厚的历史传承,有着“草原钢城”美誉的现代工业文明城市。
1、历史沿革
历史悠久,新兴草原钢城
包头地名的由来,一说是蒙语“包克图”的音译,意思是“有鹿的地方”;另一说,过去曾是西部地区最大的皮毛集散地,有水旱码头之称,也被称作“泊头”,随着时间的推移,逐渐演变为“包头”。
包头的历史可以追溯到6000年前的新石器时代,是欧亚大陆草原文明和黄河流域农业文明的交汇地段,历史文化遗存十分丰富,有赵长城、秦长城、麻池古城遗址,南北朝时期还有两位皇帝定都于此。
包头市发展起来,主要是一五时期苏联援建了6个项目放在包头,包头依托这六个项目逐渐发展起来的。
2、地理位置及气候
地处祖国北疆,夏秋清爽,冬春飘雪
包头
包头地处祖国北疆,位于内蒙古自治区西部,黄河河套“金三角”地带。
包头属半干旱中温带大陆性季风气候。夏秋之时,是包头绝佳季节,清风送爽,花香色艳,瓜果丰盛,蔬菜充足,是理想的避暑胜地。冬春二季,冰封雪飘,银装素裹,别具北国特色。
3、行政区划及土地面积
,六区三旗县
,总人口为240多万,居住蒙古、回、汉、满、达斡尔、鄂伦春等37个民族,现辖6个区:昆都仑区、青山区、东河区、九原区、白云鄂博矿区、石拐区,3个旗县:土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县。
4、人口数量及密度
90人/平方公里,逐年增长
据包头市统计局最新统计,,比上年净增1%;目