盘龙阁市场研究报告.doc

港岛·盘龙阁市场分析报告
第一章项目分析
第一节项目扫描
第二节项目区域规划
第三节项目周边配套
第二章竞争项目分析
第三章南阳房地产市场分析
第一节市场扫描
第二节市场供应分析
第三节市场消费分析
第四节南阳房地产政策
第四章城市经济社会分析
第一节城市基本介绍
第二节综合经济实力分析
第三节购买能力指数分析
第四节城市资源要素分析
第五章城市发展规划分析
第一节城市规划分析
第二节城市产业结构分析
第六章房地产发展展望
第一章项目分析
第一节项目扫描
一、项目位置
盘龙阁位于南阳市区宛城区仲景路上(与天山路交汇处),南面是光武路,北面是新修干道张衡路,处于城市规划行政文化区、工业园区、独山风景游览区之间。西、南是老城区,北面为高新技术工业园,东北方位为行政规划区,东方和北方是城市未来发展的重点方向。
二、项目总体景观
项目北面是张衡路,张衡路已经基本扩建完毕,目前正进行张衡东路续建工程。
项目南面是光武路,目前光武路比较狭窄,道路通行比较拥挤。光武路改造已经列入2008年政府工作计划,光武路规划建设成为一条高标准景观路。
随着城市的发展,盘龙阁所在区域逐渐形成为一片城中村,附近多为小商铺和民房。仲景路较为破旧,仲景路南段比较狭窄,本项目所在的北段道路灰尘飞扬。附近开发项目较少,仲景路上光武路与张衡路之间没有开发项目。
三、项目相关指标
项目总建筑面积:
项目性质:商住
项目建筑形态及分布:
商住高层:1号楼,26层(商业1~3F三层、住宅4~26层)
多层:2号、3号、4号楼(其中2号楼分A座、B座),7层
一梯三户,一梯四户
项目区域规划
按市政府规划本区域将进行城中村改造,仲景路将改造为城市中心核心交通大道之一。路面规划红线80米宽。其中,北起312国道,南至张衡路的仲景路拆迁改造一期工程,长1043米,总投资预计5000余万元,路面按65米规划红线进行修造,双向6车道,车行道为沥青砼路面,人行道铺设生态砖,强弱电管线全部入地,新铺供水主管线,排水、雨污分流,两侧分铺排水、雨污管道。
2008年将新开工建设光武东路、光武西路、独山大道南延等工程,,,设计宽60米。建成后的光武路,将成为横贯我市城区东西的一条中轴线,形成南阳的另一条高标准景观路。
随着南阳市政府城中村改造和城市市政配套建设加速,本区域在未来可预期的几年内将有地产项目出现。
项目周边配套
本区域短距离内没有上规模的商场、购物中心,教育配套也较远。附近多为小商小贩和小店。北面基本为修车行、餐馆等小铺面;往南1000米远有华祥购物广场、南阳市防爆电机厂、农业银行、工商银行、张衡宾馆等配套设施。
第三章竞争项目分析
一、竞争项目总体分析
根据市场上各个项目供给的特征,可以初步判定本案住宅部分主要竞争对手有:名矗明苑公寓、中璟豪庭、帝苑锦城、神龙花园。
名称
位置
体量
均价
主力户型
销售率
物业形态
宣传主题
营销推广
名矗明苑公寓
仲景路与张衡路交汇处
60000
2550
113—127三房
90%,剩余10套,包括4套复式
1栋16层,1—3层为商业
地段
团购
中璟豪庭
张衡路与明山路交汇处

2600
130—142
三房
60%
2栋30层高层,底下5层为商业
地段
团购、分期99折,按揭98折
帝苑锦城
光武路东段


130—143
,二期5月开盘
二期3栋,分别为19、18、12层
身份、品味
团购
三房
神龙花园
光武路西段
二房、三房
尚未开盘
4栋高层
团购
都市春天
天山路与与仲景路交叉口西500米
三房
尚未开盘
9栋高层
生态宜居
认筹
1、区位分析
项目
名矗明苑公寓
中璟豪庭
帝苑锦城
神龙花园
都市春天
位置
仲景与张衡路交汇处
张衡路与明山路交汇处
光武路东段
光武路西段
天山路与与仲景路交叉口西500米
分析:
通过上表的项目地理位置显示,可以看出,该区域主要竞争项目或者靠近新开发区和行政规划区有一定市政规划上的发展前景预期优势,或者位于光武路老城区,在生活配套服务设施上具有一定的竞争优势。
2、项目体量
项目
名矗明苑公寓
中璟豪庭
帝苑锦城
神龙花园
都市春天
体量
60000


分析:
本楼盘主要竞争楼盘体量不大,最大的项目是帝苑锦城达到10万方,但是现在仅仅剩余2期3栋高层即将推出。其他项目