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土地估价师 模拟试题.doc


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土地估价师考试模拟试题1(土地估价实务)
第一部分  计算题     共3题,各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保留两位小数,地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地,面积2000平方米,根据规划,最佳利用方式为修建住宅,最大容积率为4。根据有关调查研究显示,该项建设周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元,第一年投入40%,第二年投入60%,目前贷款年利率为8%,建成后即可全部售出,售价预计为4000元/平方米,销售税费为不动产总价的6%,要求利润不低于不动产总价的15%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。估算该开发商目前所能投标的最高地价。
二、某城市有宗地F因拍卖需要评估,现有5宗类似的土地交易案例,条件如下。
项目 A B C D E 待估宗地
成交价格(元/m2) 500 600 950 1020 1300 
交易形式协议协议招标招标拍卖拍卖
交易时间(年、月)
土地使用权年期 50 70 70 40 70 50
容积率
区域因素比较繁华程度  +2% -1% 0 -2% +3% 
 基础设施 0 +3% -1% +3% 0 
 交通状况-1% 0 +2% -1% -2% 
个别因素比较宗地形状 0 -2% +3% 0 1% 
 宗地位置+1% 0 -2% -3% 0 
 临街类型+1% +1% 0 +1% -1% 
表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较,表中数字为正时,表示交易案例宗地条件优于待估宗地,表中数字为负时,表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差,数字表示对宗地地价的修正幅度。根据调查,该城市交易形式修正系数为:,,;地价指数以2002年1月为100,以后平均每月递增1个百分点;土地还原率为7%;此类用地的最低容积率为1,容积率在1
—,,宗地单位地价比容积率为1时增长5%,,单位地价比容积率为1时增长4%。
根据上述条件,按下列要求完成计算:
(1) 编制地价指数表
(2) 编制容积率修正系数表
(3) 计算宗地F在2003年5月50年期的单位地价(计算结果保留一位小数)
三、某市一综合大厦,于1995年10月底建成,用途为综合,其中1~3层为商场,建筑面积为4000平方米;4~10层为写字,建筑面积为7500平方米,,,请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查,,;同类物业的[平均租金水平按可出租建筑面积计算为:(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为  5%;写字楼为40元/(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/建筑平方米,年保险费为重置价的千分之二,该大厦为框架结构,重置价为3000元/建筑平方米,经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综原率为9%。
第二部分  案例分析
    共1题,60分。包括一个地价评估与土地资产管理的实例,根据条件综合分析回答有关问题。
 四、某国有企业拟发起组建股份有限公司,并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地;B宗地为工业用地,。请根据以下给定的条件分析并回答下列问题:
1、A宗地位于城市市区,评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估,市场比较法的评估结果为1320元/平方米,收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?并简述理由。
2、B宗地位于城市郊区,为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用,此后,该区域未发生征地案例。
请问:(1)在这种情况下,采用成本逼近法评估地价时,评估机构应该收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期土地出

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