上海东渡国际青浦项目策划提案市场篇55PPPT课件.ppt

东渡国际青浦项目策划提案市场篇

第一部分项目定位面临的问题
第二部分聚仁理解的项目产品
第三部分聚仁理解的项目定位
第四部分聚仁理解的项目价格
第五部分聚仁理解的项目客源
本次市场提案解决的问题
第一部分项目定位面临的问题
区位
市场
客源
区位--地理位置
市中心
虹桥枢纽
赵巷
朱家角
青浦新城
本项目
项目大区位位于青浦新城边缘区域,并非核心区域,且位于朱家角与青浦新城之间。
区位--青浦新城
青浦新城目前之于上海西区价值表现偏低,处于目前西区的低端市场表现。
上海西区主要版块价格情况
区域板块
近一季度
公寓成交价
近一季度
联排成交价
徐泾
13724
20614
赵巷
/
18087
青浦新城
9430
13144
朱家角
10670
14431
泗泾
8321
14121
九亭
10669
14823
区位--朱家角
朱家角作为上海传统度假型区域,目前多以第二居所表现,市区自住型客源支撑不强。
板块
项目
总建面积
(万方)
已推面积
(万方)
已售面积
(万方)
未来供应面积
(万方)
未来供应套数
未来供应套数
朱家角
东方庭院




独栋107,联排24,双拼18
独栋123
联排32
双拼51
中信泰富
65



一,二期独栋16,双拼33、联排8
区域
物业类型
项目名称
区域分布
年龄段
职业目的
朱家角
联排
东方庭院
黄浦24%,卢湾12%,普陀6%,长宁6%,浙江24%,其他28%
30-50为主力
度假,投资
中信泰富
徐汇25%,闵行13%,宝山13%,杨浦13%,外地36%
40-50为主力
度假,投资
物业类型
项目名称
推盘时间
推盘套数
去化套数
去化率
月均去化
联排别墅
富力桃园

158
126
80%
14
新城盛景

105
87
83%
17
帕缇欧香

52套联排
-
-
-
仁恒运杰

114
100
88%
4
东方庭院

20
17
85%
17
中信泰富

30
21
70%
7
公寓
景港名人苑

200
176
88%
29
汇丰豪轩

164
155
95%
4
新城盛景

487
433
89%
70
公园大观

85
78
92%
20
仁恒运杰

147
145
99%
29
市场--去化主要取决于项目价格
以新城盛景、东方庭院为代表的高速去化个案主要取决于偏低的市场价格。
经济技术指标:
总用地面积: ㎡
计容总建筑面积: ㎡
住宅面积: ㎡
商业配套: ㎡
容积率:
绿化率: 36%
市场--项目规模小,且产品线过长
项目自身11万平方米的体量使得项目在西区市场中并不占优,不具备规模优势;
并且项目涵盖了80-260平方米的产品类型,产品线过于繁杂。
产品
面积段
套数
套数比
水岸别墅
261
21
3%
独院别墅
226
22
3%
联庭别墅
196
75
10%
公寓
170
150
20%
140
130
18%
110
120
15%
90
120
15%
80
120
15%
283(复式)
10
1%
总计
768
100%