上海闸北中山北路项目策划报告62pPPT课件.ppt

闸北中山北路项目策划报告
报告框架
第一部分办公部分
第二部分商业部分
第一部分办公部分
一、运作方向理解
二、整体定位及建议
一、运作方向的理解
区位特质理解
竞争市场理解
客源竞争理解
特质1--小区位居住属性明显
地块
周边居住区
周边居住区
周边办公楼
西侧道路
闸北传统居住区域,老式小区、新式小区集中,表现为明显的居住氛围,客源对区域居住价值认可度大;
沿街商业为主,缺乏综合性商业配套对办公氛围的塑造十分不利;
周边办公设施以小规模办公楼、商住楼为主,入驻企业规模小、无特色,整体办公氛围不足;
特质2--难以展现成熟办公氛围
不夜城:随着恒丰路商务黄金轴以及苏河北改造,该板块形象将会提升,因此带动区域商业、商务价值进一步升级;包括华森广场、宝矿国际、企业广场等;-6元之间,档次跨度较大;
大宁:国际社区的规划,是集商务、商业、居住为一体,整体规划、分步建设思路最为成功的区域之一;包括大宁国际、华清大厦、启迪大厦等,-;
区域:不夜城和大宁板块交汇处,由原来棚户区逐渐改造成闸北传统居住板块;但由于紧邻长途汽车站,人流略微嘈杂,办公氛围较弱;
闸北办公区域集中在大宁和不夜城板块,并且未来北苏河改造,以及大宁国际社区的逐步完善,商务价值将会进一步提升;
项目区域非传统办公价值区域,闸北办公被大宁和不夜城板块分流,区域办公产品不能完全体现区域真正价值;
大宁
不夜城
本案
闸北区两大主要
商业、办公商圈
-/㎡/天
-/㎡/天
-5元/㎡/天
区位特质理解
竞争市场理解
客源竞争理解
办公市场
居住市场
经济效益
宏观供求--办公市场需求量逐步降低
经过前几年的办公市场需求放量后,以及08年经济危机影响,导致办公市场需求逐步萎缩;
并且进入09年后,办公需求并没有随着整体市场回暖而提升,供需比进一步拉大,办公市场去化压力明显;