东渡青筑二期市场定位报告59PPPT课件.pptx

东渡青筑二期市场定位报告
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PART1 客户定位思考
客户图像
本地客户对于朝向关注较高,朝南房型更受到偏好
紧凑、实用的户型,毛坯房源更受偏好
对物业的总价极其敏感,承受总价低于150万
得房率高,附加值具有一定诱惑力,其次关注景观等因素
注重空间的实用性,80-90㎡两房最受欢迎,大卧室受宠爱
经济承受能力范围内的住所,其次关注提升生活品质的因素
强调性价比高,注重实用性
客户产品诉求
客户来源
年龄分段
收入水平
消费****惯
家庭结构
购买目的
精神诉求
青浦本地客户为主,部分市区外逼型客户
25-35岁年龄段为主,45-65岁年龄段为辅
家庭年收入15-30万,资产情况一般
注重性价比及实用性,遵从价格至上原则
一般以两人居住为主
婚房及动迁后购房为主,改善型购房为辅
处于物质性价值需求层级
客户定位思考/目标客户图像
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产品定位思考
务实型客户,支付能力较弱,价格敏感度高
客户共性
本地刚需客为主,首次置业比重高
客户特征
初级阶段,关注户型、价格、附加值
产品认识
吸引目标
客户的关键
:创新户型,高竞争力
:控制总价,减轻负担
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产品定位思考
从客户需求角度出发
从市场特征角度出发
务实型客户,年轻,首置阶层支付力弱
对产品认知较初级
产品塑造:具有“创新”“控制”特征
主力客户为本地客
刚需置业偏好明显
竞争项目产品同质化明显
产品塑造:现有产品进行创新,增加产品吸引力
尊重客户的价值取向
将旺销产品可塑点与传统本地客偏好的产品进行结合并提升
迎合+突破
从市场特征角度出发
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产品优化
前提条件
市场因素
客户因素
基地条件因素
偏好低总价,景观偏好参与性、高附加值、房型正气
容积率:;总建面:;层数≤16层; 建筑高度≤;车位738
受调控政策影响,销售处于低谷,以价换量,高端产品受挫,自主为主导
规划限制因素
建筑法律规划,对于阳台和飘窗的赠送有详细严格的规范条件
区域竞争项目研究目的
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通过对区域竞争项目进行研究,寻找本项目借鉴点和突破点,在规划及产品上进行优化,满足项目客户定位的需求及项目快销目标。
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区域项目产品分析/规划分析
富力桃园
旭辉玫瑰湾
中心景观
带状景观
纵向景观带
临水景观利用率低,兵营式布局缺乏中心与组团等不同空间概念,点式与板式布局结合为当下使用率较高的排布形式。
整体排布以板式为主,临水景观与内部景观综合考虑,错位布局增加后排水景观赏面。
本项目建筑规划排布上,同样考虑内外景观排布,并有所突破,更大的利用水景资源,内外结合营造水景,形成项目景观亮点