保利成都高新西区项目前期定位策划报告PPT课件.ppt

「定位研究思路」:
初始认知
「人文脉络」
「地理脉络」
「市场脉络」
最终结论
过程研究
「报告目录」:
「第1 篇」:项目认知
「第2 篇」:地理脉络
「第3 篇」:人文脉络
「第4 篇」:市场脉络
「第5 篇」:项目定位
「第6 篇」:附加值提升建议
「认知一」:
指标优势不明显,项目开发局部受限。
「宗地指标」
占地面积(㎡)
㎡(约合184亩)
用地性质商业用地兼容二类住宅用地
容积率

建筑密度(%)
总建筑密度不大于45%
总建筑面积(㎡)

住宅建筑面积(㎡)

商业建筑面积(㎡)
绿地率(%)
不小于15%
受限1
宗地范围
㎡
工业用地
用地指标50%属商业性质,㎡的商业体量,在区域现有的条件下能否支撑,实现快速消化;以及在规划中如何避免对住宅造成影响是本项目定位的重点。
「认知一」:
指标优势不明显,项目开发局部受限
受限2
宗地范围
㎡
工业用地
「航空限高控制线」
「」
「」
「」
建筑可建楼层:≤10F
建筑可建楼层:≤17F
建筑可建楼层:≤9F
(注:建筑楼层按层高3m测算)
受宗地限高影响,局部建筑楼层及内部规划布局受限。
10F、9F以下的物业总量较少,且资源相对弱势,对低层物业售价有一定影响。
项目主力物业将集中在17F左右的高层电梯。
「认知二」:
内部无自然景观等资源,属于非资源型物业
工业用地
宗地呈L型布局,西南侧临待建工业用地,三面临路,内部无强势资源优势,属于非资源型物业开发,对于物业品质的提升,须通过产品本身的打造予以支撑。
四川外国语学院
成都外国语学校
电子科技大学成都学院
四川大学锦城学院
高新区政务中心
中海国际社区商业(未呈现,主要配套有:沃尔玛、星级酒店、办公等;已呈现的有:麦当劳、国际学校)
两河森林公园
临街低档次基础配套
书香府邸配套商业
临街低档次基础配套
500m
1500m
「认知四」:
区域生活配套缺乏,正处于从无到有的价值积累初期
目前,项目周边生活配套缺乏,以项目为圆心:
500m范围内以周边临街低档次基础配套为主,不仅无法满足项目配套需求,还影响居住环境。
1500m范围内,可享中海国际社区大型商业配套(沃尔玛),但目前尚未呈现。
在1500m范围内,有三所高校配套,可见区域教育配套相对完善。
项目周边生活配套缺乏,商业氛围不足,区域内仅有中海国际社区由于规模较大配套有大型商业(大量业主消费支撑并辐射周边),区域消费中心有望首度形成。
区域商业市场正处于从无到有的价值积累初期,有助于吸引置业者的关注。
开发条件一般,但具有一定的价值成长空间
开发条件:
无强势“资源”
周边“配套”缺乏
外部“环境”有待改善
“指标”对规划存在条件限制
成长空间:
高新西区的“产业”支撑
交通便捷,准“地铁”物业
“教育”配套资源
“区域商业中心”从无到有,价值尚处于积累初期,利于吸引置业者关注
「项目认知」: