克而瑞分析华润置地2012年上半年表现PPT课件.ppt

2012年7月
华润置地
PART 1 常规运营
整体布局
差异化模式战略+产品线
融资策略
土地策略
推案策略
营销策略
销售业绩
截止到2012年上半年,华润共进入42个城市,运营74个项目
PART 1 整体布局
区域
进入城市
个数
占比
华北
14
33%
华东
12
29%
华南
7
17%
中西部
9
21%
城市
能级
进入城市个数
占比
一二线
19
45%
三四线
23
55%
6%
4%
自2011年起,华润置地开始开拓三四线城市布局范围(8个新进入城市仅1个为二线城市)
注:北京、成都、沈阳、合肥
为华润重点发展区域
时间
个数
进入城市
2008年之前
16
北京、大连、天津、合肥、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、武汉、长沙、厦门、深圳、成都、绵阳、重庆
2008年
17
沈阳
2009年
22
福州、南通、青岛、鞍山、郑州
2010年
31
扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博
2011年
39
南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照
2012年上半年
42
北海、肇庆、济南
%在一二线
3
2
1
华润置地以差异化模式战略运营公司各大产品线,“住宅开发+持有物业+增值服务”是华润置地的生意模型和战略,与其他主营业务为住宅的房地产企业相比,在业务能力上形成最显著的差异化特征
PART 1 差异化模式战略
2
1
4
3
差异化模式
业务定位:住宅开发+收租物业持有+客户增值服务
利润结构:开发利润+租金收入+资本升值
增长方式:物业开发带来近期增长动力,收租物业的资本带来长期回报
经营风险:通过租金收入带来相对稳定利润,降低利润风险,抵御市场风险的能力提高
优点:实现长短期回报平衡、盈利增长持续性、业务稳定性等,降低地产政策及市场影响的盈利波动风险,给客户资产保值增值提供更多保障。
北京:实践差异化模式
持有物业
增值服务
住宅开发
京籍标杆四盘:橡树湾、华润公园九里、西堤红山、润西山
凤凰置地广场、“Plus365购物中心”、华润大厦
2010年华润置地增值服务收纳空间解决方案在北京橡树湾成功试点之后,开始在17个城市公司全面推广(目前:32个项目)
5
六大产品系列
幸福里系列:以都市精品为特征,合肥、南宁
蓝湖城系列:以城郊精品组合住宅为特征的,北京、成都等
中央公园系列:以都市高级高层住宅为特征的,上海、天津等
橡树湾系列:以城郊高级住宅组合为特征的,北京、上海等16城市
悦府/凯旋门系列:以都市顶级高层住宅为特征的:合肥、南京、宁波、沈阳、无锡
九里系列:以远郊顶级低层住宅为太特征的,北京、上海、沈阳、万宁
PART 1 产品线+商业开发模式
开发物业产品线种类多,档次集中,重点发展近郊中低密度产品及市区高密度产品
六大产品系列区分度较高,全方位覆盖了从居住改善、品质追求及高端置业的不同客户需求,产品灵活度较大。
万象城都市综合体系列:深圳万象城
住宅+欢乐颂:哈尔滨华润欢乐颂
住宅+区域商业中心:北京华润橡树湾
商业开发模式
华润在2012年上半年共有6次融资动作,共60亿港元,为其发展商业地产打下资金基础
PART 1 融资策略
时间
方式
内容
2012/1/12
银行贷款
华润置地签订双币种定期贷款,等值13亿港元
2012/2/22
银行贷款
与一家银行订立一笔总值3亿港元的定期贷款融资贷款融资协议,为期2年
2012/3/27
银行贷款
与一家银行订立贷款融资函件,借入20亿港元,为期3年
2012/4/17
银行贷款
就10亿港元的定期贷款融资与一家银行于4月17日订立协议,为期3年
2012/6/26
银行贷款
与一家银行订立5亿港元的定期贷款融资协议,为期3年
2012/6/29
银行贷款
就1亿美元定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协定,为期3年
频繁融资原因:从实际的销售回款情况来看,华润置地并不缺钱。接连不断的融资,华润置地更多的有两方面原因,一是“过冬”;二是为公司发展商业地产做好储备。
低融资成本优势:%,这是业内其他公司无法比拟的,也是公司融资的一大优势,因为其他房地产公司的融资成本多在13-15%左右,有的还高到16-18%,甚至20%。
发展商业地产的要求:近年华润置地开始越来越多地偏向商业地产,商业地产对于开发商的资金链有很高的要求,虽然每年会有稳定的现金流但并不会像住宅开发那样一次性回笼大批资金。
2012年上半年华润融资列表:
2009年
21%
2010年
5