养老地产15种模式分析31PPPT课件.pptx

养老地产的15种模式分析
2014年2月
模式1:专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外,还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康,但随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时,应充分考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中;当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。
通常来讲,由于城市土地资源紧张,一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式,实现与郊外的环境协调。在规划设计时,应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性,避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设,例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施,预留出一定的发展用地,等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
模式1:专门建设综合型养老社区
图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品,以及相应的配套服务设施
图2 大规模的养老社区可考虑分期建设
模式2:新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群,走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。
以广东惠州某项目为例,其总用地面积约2万亩,总建筑面积720万平方米,开发商从中划出150亩地进行养老社区建设,计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看,养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置,方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团,分别针对自理老人和半自理老人,其中半护理组团靠近医院和康复中心,并设置连廊连接,以满足老人就近医疗的需求。
模式2:新建大型社区的同时开发养老组团
图3养老住宅靠近中心商业区布置,建设比例控制在一定范围内
模式3:普通社区中配建各类养老产品
据调研,许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活****惯差异而产生矛盾,老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品,可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情,将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积,特别是老年住宅的套型面积不宜过大,建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓,其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋,其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便,另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施,兼顾对外经营,同时也便于对养老公寓进行单独管理。
模式4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施
图5 日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图
第二类:与相关设施并设
模式5:与医疗机构结合,就近设置养老设施
模式6:养老设施与幼儿园并设
模式7:与教育设施结合,建设养老公寓