合川茂田建博中心营销执行方案PPT课件.pptx

茂田建博中心营销执行方案
方案汇报:重庆***策略机构
提交时间:2009-08-18
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项目营销背景分析
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项目定位解析
建博中心A区
4F建筑综合体,建筑面积4万平方米
定位:大型主题化商业
建博中心B区
3F连廊式商铺,
定位:集中化专业市场
建博中心C区
2-3F独式商铺,
18F-26F商务公寓,建筑面积4万平方米
定位:商业配套及居住配套
项目定位北部建博中心,其核心价值产品为A区的大型商业及B区的连廊式商业,是实现项目品质及满足开发企业利润的关键,而C区产品则作为项目整体功能的完善和补充。
北部建博中心-“一站式消费”
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项目产品解析
产品
3F连廊商业
2-3F独立商业
16-28F商务公寓
建筑面积


4万平方米
套内面积


/
主力户型
64平方米(8×8)
(3××9)
45-80(面积比例60%)
95-130(面积比例40%)
户型套数
210个
169个
547套
1、3F连廊商业的公摊面积较大,得房率相对较低。户型面积中等,总价能够有效控制。属于统一经营的范畴,受整体商业氛围影响明显;
2、2-3F独立商业采用类别墅的形式,得房率较高;但2、3层作为商业来说,其展示性不足,但功能更加多元,受周边商业经营影响较小;
3、16-28F商务公寓以45-80平方米小户型为主,投资价值属性明显。
1、3F连廊商业主题化明确,价值点较为突出,但由于其商场经营模式,受整体经营氛围影响明显,因此整体市场的发展预期是决定消费者是否购买的关键;
2、2-3F独立商业产品设计突出,具有独立展示的价值,其价值更易被市场接受,而功能的多元性可满足不同的消费需求;
3、18-26F公寓产品本身较为常规,价值点不突出,其更多的依托于周边商业的发展。
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产品价值分解
4F建筑综合体(主力店)
3F连廊商业(集中式零售)
2-3F独立商业(补充业态)
18-26F公寓(商住一体)
优势:
1、专业市场/产业完善
2、交通便利/辐射力强
劣势:
1、商家要求较高/招商复杂
优势:
1、成熟市场/经营消费惯性
2、专业市场/集中规模性
3、连廊设计/商业展示性
4、面积控制/投资属性加强
劣势:
1、公摊较大/使用率不高
2、统一经营/整体商业影响
优势:
1、类别墅形态/展示性强
2、独立业态/商业影响小
3、功能多元/商住一体
劣势:
1、产品设计/3层统一销售
2、产品设计展示率较低
3、业态分散/缺乏互动
优势:
1、周边配套/功能多元丰富
2、户型面积/投资属性强
劣势:
1、居住氛围/环境不纯粹
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合川市场解读-动态解读
合川老城凉亭片区改造工程正式启动,周边拆迁量达到5000户居民左右,刚性需求得到迅速提升,而政府并未提供居住补偿,而是采用了现金补偿的方式,因此在未来一段时期内,合川的居住市场需求面临井喷的状态。
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项目价格定位-商务公寓
定价策略:与市场同期供应产品相比,本项目的劣势主要体现居住环境的不纯粹,品质相对较低,优势在于产品线相对较长,小户型比例相对较大,投资属性较为明显。在项目的定价策略上,应放大项目的长板,突出性价比的优势,因此建议将项目的均价定为2700元/平方米
项目名称
地段价值
产品设计
景观环境
配套设施
物管服务
品牌影响
入市时机
合计
比值
均价
参价
比重
加权价
权重系数







1
东海滨江城









3300



金色港湾









3100



湖畔佳梦









2800



本项目









2772
通过竞争加权平均法推算项目的商务公寓价格为2772元/平方米
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项目价格定位-独立式商业
项目名称
地段价值
产品形态
业态规划
商业形式
入市时机
合计
比值
均价
参价
比重
加权价
权重系数