房地产实战之购物中心-体验式商业地产PPT课件.pptx

购物中心--体验式商业地产
房地产实战
( 六)
2013年3月
购物中心定义
国际购物中心协会的定义是:“购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施;拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”
购物中心是一种复合型的商业形态,而不是一种业态
购物中心核心
购物中心选址一般为中心商业区或城乡结合部的交通要道
内部结构由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成
服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积,设相应规模的停车场
设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制
目标顾客,以流动顾客为主
根据选址和商圈不同,购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类
空间划分:购物、交通、商品展示、服务、休闲五大空间
购物中心商圈:核心商圈(主圈)、辐射商圈(次、边圈)
购物中心核心
一、购物中心商圈
1、65%左右的客户来自主圈,一般在5KM范围内,乘坐交通工具来店不超过20分钟;
2、25%左右的客户来自次圈,一般在8KM范围内,乘坐交通工具来店不超过40分钟;
3、 10%左右的客户来自边圈,一般在8KM范围外,乘坐交通工具来店平均在40分钟以上。
二、商圈分析要考虑的因素
1、人口数量及特点;
2、建设状况;
3、社会因素;
4、商业发展潜力(要注意商圈饱和度)。
购物中心功能要点
购物是通过愉快的享受、满足消费者购买欲望来实现的,购物中心不仅要提供更有选择余地的商品,还要提供具有附加价值的服务乃至消费服务过程中的精神享受
它的共享空间都比较大,甚至将要达到1:1或1:2的比例;要有宽阔的购物通道和良好的动线设计,充分考虑到来客的休息和停车设施,要通过环境的塑造形成自身聚客的引力
购物中心功能要点
一、购物中心(Mall),由于面积巨大,一般定位于家庭(全家/全客层)的一站式购物消费和一站式休闲享受;
二、购物中心理想的高、中、低档商品比例为3:5:2
1、高档:70%以上为高档商品,则一般最大只能做到10万㎡,如上海恒隆广场;
2、广义(中高档):高、中、低档商品比例为3:5:2,如广州天河城;
3、中低档:低档商品一般不能超过60%,如马尼拉Ever Mall;
三、购物中心的交通
1、周围道路把交通引入购物中心;
2、购物中心自身用地及建筑物内部的交通组织;
分流:人车分流;购物车流、货运车流、公共交通车流分流。
购物中心综合管理
1、时段划分方面的考虑
2、做好客源重叠分析和规划
3、使商品趋向全方位服务功能
4、结合个别形象,塑造购物中心的群体形象
5、注重提升平效
6、补充招商:开业一年内,租户置换率20-40%;开业三年稳定后,可降到2-3%
商业物业管理是购物中心能否保值增值的关键
购物中心
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