无锡广益路项目营销推广报告70pPPT课件.ppt

无锡广益路项目营销推广报告
博思堂地产综合服务股份有限公司
2010 年12月
项目解读
SWOT分析
发展策略
优势:
项目位于无锡规划的重点项目火车站北广场项目北延区域,可借助未来北广场商业气氛,提升本案的价值。
广瑞路与广益路将为本来带来火车站北广场及广益商贸区人流车流
本案距离火车站北广场商圈及广益商圈都较近,可以借助其人气。
劣势:
项目内部回字形结构对产品舒适性影响较大;
,不能做一层两用的用途。
商业用地,40年产权,影响客户预期价值实现。
机会:
周边规划建设有大量的住宅区、写字楼,地区投资客众多,投资需求旺盛
投资性公寓销售良好,市场认可度高,呈现较好的市场时机。
抓住机会,发挥优势
策略1:炒作区域板块概念,借助火车站北广场及广益商贸区的商业气氛,形成与周边经营业态差异化的发展模式。
策略2: 通过专业推广及概念塑造给项目市场价值提升机会;
策略3:提供有针对性的配套及物管服务去弱化本案产品相对较弱的抗性;
威胁:
区域内同类产品及潜在产品的直接竞争威胁;
宏观政策变化带来市场风险
金融政策调整对项目销售的威胁。
创造差异,规避威胁
策略4:尽早入市,树立项目形象与地位,抢占市场份额。
策略5:拓宽销售模式,开辟投资性客户市场,同时亦可发挥名品城拥有的客户资源。
项目解读
卖点提炼
本案地处于无锡城区范围北广场商圈辐射广益商圈辐射
本案最佳价值:区域与地段价值
+
设计
精装修公寓
产品设计
软硬件配置
完善的硬件配套
知名物业公司入驻
产品层面
购物、休闲、餐饮、居住等一体的中高端物业
商务配套
自身配有金融、餐饮、
休闲等配套
服务
常规化服务
特殊化服务
黄金地段
智能化管理
优质的服务
中高档商务物业
自用与投资双重价值
项目卖点营造:
产品定位
方向研判
酒店功能
公寓功能
商业功能
商务功能
高档酒店:竞争较小、中心区域板块存在市场机会
经济型酒店:存在一定市场机会,但火车站周边竞争激烈
偏商务型:商务公寓、区域内办公氛围有待提升
偏居住型:与城市高价位公寓区分,可建立与项目自身相关客户群体
集中式:体现区域配套与项目综合配套商业功能,提升项目形象
零散街铺:租赁权利在销售后零散业主手中,不利于前期运营开发
纯写字楼:对环境要求度高,本案纯办公产品很难为市场认同
商住型:区域内居家氛围大于商务氛围,项目需要自我营造难度偏大
产品定位
塔楼部分
以居住功能为主,兼容商务,投资型精装公寓
诠释:
以居住功能为主
这是本案公寓的核心特点,本案处于区域生活氛围浓厚,区域具有对居住的需求,能够发挥项目产品的最大价值。
兼容商务功能
“兼容商务功能”的目的在于扩大本案的市场覆盖范围,增强投资者的购买信心;适合未来主要使用群体对居住与办公兼容性的实际需求。
投资型公寓
抓住投资客对小面积空间需求旺盛的市场机会,本案的使用群体主要面对小户型的消费者,属于过度型产品;同时,充分把握社会投资者目前对投资型物业信心回暖的市场机会,购买群体则以投资群体为主。
产品定位
目标客群
针对小户型类的消费者,可以分为两个部分——投资与纯居住
居住:此类的居住者,一般较年轻,积蓄不多,小户型作为其过渡用房。这类人群文化程度高,思维活跃、激进,偏于感性。同时也包括新婚用房与极个性需求人士。
集团购买:总价较小,适宜集团作为员工福利,留住人才之用。
投资:此类房产投资者,由于现有资金较少,因此会选择总价较低、升值较快的房屋,小户型很能满足其要求,故吸引中多的投资目光。
产品定位
装修风格
现代简约风格,装修成本低,适合年轻客户口味;
产品定位
裙楼部分
广益路
结合自身配套与城市配套的综合商业
功能与业态定位
1F—西式咖啡厅、英式酒吧、精品服装区、中式茶吧、银行
2F—美容美发、美容SPA 、健身等
3F—主题餐厅——例如:名仕阁、日本料理、韩国烧烤