深圳茂业德弘天下华府营销策略118pPPT课件.ppt

茂业·德弘天下华府营销策略
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Guidelines 1
Guidelines 2
Guidelines 3
中期市场走势
项目及客户剖析
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构建产品价值
报告思路:
2010年经济形势及楼市预判
2010年豪宅市场状况分析
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Guidelines 4
营销推广策略
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经济衰退形势已成定势
亚洲经济体经济下滑趋势
欧洲经济GDP下滑趋势
金融风暴:金融市场的紊乱背后隐藏更大的黑洞——资产泡沫破碎,经济下滑周期的到来。即资产贬值、失业率上升、经济活动趋冷
数据监测:对消费者信心指数、制造业库存、人力市场指数等预先反映变化的“领先指数”的监测明确反映出经济已进入下滑周期
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衰退形势下的中国经济前景
此次金融危机对中国的影响主要作用于出口贸易,此次危机甚于98年:
%,而此次美国和欧盟已进入衰退
中国GDP对出口依存度由98年的18%上升至现37%
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未来两年中国经济下滑程度
据中金公司的统计测算,未来两年中国GDP增长率下滑至:
2009——8%
2010——%
中国经济仍保持增长态势,速度有所减缓,整体形势并不像媒体炒作般悲观
计算方法:
对影响GDP的要素进行统计
对统计数据做线形回归分析
利用宏观经济模型预测未来GDP
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政府救市措施的效果评估
四万亿救市计划
加快建设保障性安居工程。
加快农村基础设施建设。
加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。
加快医疗卫生、文化教育事业发展。
加强生态环境建设。
加快自主创新和结构调整。
加快地震灾区灾后重建各项工作。
提高城乡居民收入。
在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革,鼓励企业技术改造,减轻企业负担1200亿元。
加大金融对经济增长的支持力度。
限制效果的因素
对外依赖度较大,短时间难以转变
福利保障细则迟迟未出,民众持怀疑态度
本次危机更为严重,民众信心更为不足
基础建设投资的乘数效应远不如98年
目前基础设施较为饱和
本轮国内房地产市场进入调整,商品房库存过大
虽有政府的巨额救市措施,市场反应仍较为冷淡,经济前景依然充满不确定性
关键点:政府的救市措施未能从根本上解决内需不足的问题
社会保障制度仍停留在框架阶段,无实施计划和细则出台
基础建设投资所能带来的经济效应不被看好
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深圳房地产市场未来走势判断
供求严重失衡
成交活跃,楼市小阳春
量价齐升
分歧点
新一轮下跌
房市底部
成交量放开
(09/08)
宏观经济是否明朗
开发商资金压力
供
求
现——09/08

-7:按08年深圳平均家庭月收入,合理价格约为10000元/㎡

若经济趋于明朗,则于1万元/㎡的合理价位上,成交量将放开
若经济形势仍不明朗,由于资金压力,价格将继续下跌,使得中低收入家庭有能力买房,则需求过旺,成交量放开
存量过大
需求释放程度
面积
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预测:2010年进入缓慢回升的复苏期
09/08后中期供需概况(09/08~2010)
求
供
供求趋于平衡
需求释放
消化存量
资金仍然紧张
,供应量减少
周期经验&复苏期心理
土地成本低
价格缓慢回升
成交稳定(2010)
,项目进度延缓,这将导致09年下半年的二级市场供应减少;
,需求量释放,存量被逐步消化;
&复苏期心理
普通炒家难以判断准确入市时机,复苏期客户以用家和专业投资人为主;
根据楼市经验,进入复苏期,楼价快速回升较难被用家接受;
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