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大北京策略性进入区域研究报告
2009年12月02日
一、研究背景
二、研究目的及原则
三、研究内容
四、研究结论
报告整体研究框架
因素一:地质地貌上符合地产开发,交通可达性强
因素二:土地获取难度相对较小,规模较大,土地价格适宜的区域
因素三:1-,气候自然景观条件良好,低密度开发
北京周边大片山区地区除外,以平原地区为主。
北京行政区域内的地价已经较高,需要寻找北京外的先发机会
吸引或满足的以北京客户的第二居所升级居住需求为主。
研究目的一:探讨在北京周边获取土地进行开发所适宜区域
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研究目的二:具有房地产市场空间的重点发展区域选择
此次研究希望能从北京城市规划及发展的方向出发,寻找到符合北京发展辐射影响要求的区域,这个区域对万科来说将具有充分的机会性进入可能。
符合北京城市发展方向
具备房地产市场发展潜力,价格尚有上升空间
两个角度
研究的区域除了规划层面的考量,还将重点从房地产市场发展的角度看待这些区域,寻找那些没有经过过度开发的非热点但具有巨大潜力的北京周边区域。
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研究区域的选择
根据以上对万科大北京研究背景和目的的梳理,我们认为有以下的八个地方符合
初步的筛选要求,可以作为本次研究的备选目标区域。
怀来涿州固安燕郊大厂廊坊香河蓟县
研究原则
客观分析区域整体发展情况,特别是这些地方与北京未来规划发展之间的关系,受北京市场和客户的影响,而非针对个别地块,针对区域自身的发展规模。
北京
中心城区
固安
燕郊
大厂
廊坊
怀来
涿州
香河
蓟县
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研究内容
区域选择分析
重点区域比较
北京城市发展方向研究思维导图
大北京规划
北京市规划
基于北京市及“大北京”区域规划,结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向
区域交通
产业规划
需求现状
发展趋势
能够满足客户第二居所的购房需求,吻合客户主动郊区化的特征
土地获取
地价水平
在开发拿地等角度考虑可行性,能够具备较大的利润空间
客户需求
操作层面
北京将向东南区域发展,怀来位于西北部,发展优势稍弱,不推荐进入
燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团,都不适合做北京客户第二居所
涿州、廊坊地区土地成本高,规模小且市场发展相对成熟,无丰厚利润空间,不推荐
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北京城市空间结构
“两轴-两带-多中心”的空间格局将使城市功能将向郊区分散和扩展,未来的新城是发展的重点
2005年1月27日,国务院批复了《北京市城市总体规划(2004-2020)》。
根据《总体规划》中的要求,北京将构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构,形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。
中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区,面积约1085平方公里。
11个新城分别为:通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。
北京城市发展方向研究
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