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购房中的会计决策
【摘要】由经济发展决定的住房需求的增长导致近十年住房价格不断上涨。但购置住房不能只计算当前的经济承受力,而要用发展的观点制定购房决策。从人口结构与经济发展规模决定购房,既符合当前利益又符合长远利益。

对于中国的每一个家庭,尤其是新成立家庭,住房都是最大的需求与最高消费。一个家庭的住房问题解决了,就度过了家庭消费难关。目前我国的家庭在决定购买住房时,往往是根据自己的收入情况和自己所能利用的其它资金的状况决定购买什么样的住房,实际上,这是一种暂时容易做到但长时间不能摆脱困境的办法,而要用发展的观点制定购房决策应用会计决策方略,才能从根本上解决长期困扰居民生活的住房问题。

一、近十年房价将会不断上涨

在房地产市场中,住房价格由需求与供给两方面因素决定。土地是一种稀缺性资源,用于住房的土地,每年只能在政府的严格控制与计划下投入市场,供给是极其有限的。依据经济学原理,当供给变化不大时,住房价格由需求决定。近十年,由于潜在的住房需求与现实的住房需求不断增加,将导致房价不断上涨。
哈佛住宅研究中心启动大量的资源来进行统计学的分析,分析表明,人口数量是最能预测房地产市场长期走势的,人口结构变化影响房地产的需求。分析历年的《中国统计年鉴》有关人口出生率的数据发现:1962年至1971年这10年我国人口出生率一直保持在一个相当高的水平,年人口出生率都在30‰以上,是建国后人口出生的第一个高峰期,它直接导致了1981~1990年第二个10年人口出生高峰期,年人口出生率都在20‰以上。第一个高峰期出生的人口在上世纪80年代开始结婚,需要住房,但当时住房供给主要采取公有住房分配形式,很多家庭的住房需求受到抑制。上世纪90年代中期到2005年前后,这些人中结婚较晚者和先结婚但住房需要更新者成为住房需求的主体。第二个高峰期出生的人口,从2005年到2015年(出生后加上25周岁)陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期,成为住房需求的主体。第二个高峰期出生的人口住房问题解决之后,人口对房地产的支撑作用将会越来越弱,这是人口数量与结构变化产生的潜在住房需求。
伴随着经济社会的不断发展,居民的经济能力不断增加,消费观念不断提升,购买住房、更新住房形成了现实的住房需求。随着居民收入水平、文化水平的不断提高,居民日趋追求家居功能的多样化,对住房条件的要求越来越高,不但要考虑经济性、实用性,还要考虑绿色状况、环保情况,追求舒适与安逸等,改善住房条件(人均住房面积更大,房屋结构和设施更先进等)已成为居民重要的消费取向。小面积住房的要换大面积住房;单一居住功能的住房要换成具有多种功能的住房。
此外,房地产信贷使被压抑的需求转化为现实需求,在房地产贷款等金融政策的支持下,那些有购买欲望但不具备完全支付能力的消费者,具备了购买住房的能力,扩大了现实的住房需求。城市化速度的加快,使住房需求由农村向城镇集中,每年进入到城镇的农民近千万人(“十一五”期间国家计划转移农民进城4500万人,平均每年进城农民约900万人)大大增加了城镇住房的需求量。新农村建设的举措之一是使居住于条件非常差的地区的居民迁移到条件较好的村庄,这是住房需求在农村中的集中。住房需求向城镇集中与向条件好的村庄集中的结果,都增大了现实的住房需求。
需求在不断增加,必然导致住