业主收房时如何用法律维权.doc

业主收房时如何用法律维权
可能是受金融危机大形式的波及,近来找到所里退房、房屋质量纠纷索赔的明显增多了,包括北京市区和周边地区,如香河、燕郊等,有的人数多达上百人,大家因共同的意愿很容易就聚到了一起。也可能是受房价下降的影响,大家对房屋瑕疵的容忍程度变得越来越低。
不管是退房还是房屋质量纠纷索赔,其中有一个重要的环节,那就是收房,如果收房过程中做足了工作,可能会使日后的维权工作事半功倍。
在和这些客户打交道的过程中,我发现了虽然大家的事后救济意识是很强的,但很多人的法律意识还是相当淡薄,几乎没有做任何事前防范的准备。
曾经有一个收房后发现房屋质量问题的客户,他购买的还是相当有名的一个楼盘,结果装修期间发现楼顶的整个墙体呈下陷状态,当他找到我们时,我们问他收房时都签收了什么文件,结果他说手头只有一份购房合同,其它全留在了开发商处,至于签收了什么他全然不知,法律规定开发商必须出具的法律文件他也没有进行任何查验即接收了钥匙。
象这样的客户不在少数,虽然每个人所涉领域各不相同,并不能要求每个人都象法律专业人士一样去审核生活中遇到的各种与法律有关的问题,但基本的法律意识还是应该有的;如果真的没有过多的闲瑕时间去研究,那么我建议各位最好在收房过程中聘请专业的人士协助收房。
收房法律知识(一)三书两表
《建设工程竣工验收备案表》
《住宅工程质量分户验收表》
《房屋土地则绘技术报告书》
《房屋质量保证书》》
《住宅使用说明书》
三书两表是开发商在交房时必须向购房者出具、提供的文件,如果开发商拒不出具上述文件,购房者完全可以以此为由拒绝收房。
《建设工程竣工验收备案表》
现实生活中,有的开发商为了按照合同约定时间交房,为了符合交房条件,为了让更多业主没有正当理由拒绝收房,一般都会向业主出具竣工验收备案表。但做为收房者的您,一定要学会用火眼金睛识别这些文件的合法与否,实际上,用不符合标准的竣工表来掩人耳目的做法并不在少数。
该表必须为原件;表中资料应该齐全、内容正确,要审核工程的基本情况是否与实际情况相符;有无勘察、设计、监理单位的意见;文件清单,如消防验收意见、规划验收文件等是否齐全。当然还要看是否建委的盖章。
《房屋土地测绘技术报告书》
这是由相关的测绘部门出具的,这份文件也必须为原件,通过该表可以看出房屋实际面积与合同约定面积的差距;在审核这项文件时,要注意测绘部门必须具有相应的测绘资格,而且该表也是需要向建委房产测绘所进行备案,如果建委房产测绘所发现测绘有误,是需要进行更正的,所以房屋最终的面积应是以经过备案后的面积为准的。而最终经过备案后的面积是否有更正有的购房者是很少去关注的。
《住宅工程质量分户验收表》
部分地方政府的规定已经非常清楚,该表是开发商在交付房屋时,必须作为《住宅质量保证书》的附件交给购房者的;实际上,因为分户验收是由建设单位组织施工、监理单位(有的还有物业部门)进行的验收,开发商一般都会组织分户验收,有的在交房时会贴在门口或门后的位置进行公示。在没有相关规定的城市,最好在最初签订购房合同时对该条进行明确约定。
应该注意的是,分户验收涉及到很多详细的项目,如采暖、防水等等,购房者在收房时应进行认真全面审查。
《房屋质量保证书》》、《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》是开发商对所售商品房承担保修责任的承诺,其中保修期限是一个重点,国家规定了最低的标准,在此标准之上,双方可以自行约定更长的期限;此外,应将保修期的起算时间约定为
“交付使用”之日而不是“竣工”之日。
《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能、标准、使用注意事项的说明。
顾名思义,如同买家电商家要提供说明书和保修书一样,这两份文件是开发商必须向购房者提供的,必须是原件。一定要妥善保管。
收房法律知识(二)验收房屋:面积、质量
房屋质量验收:拿到了上述所有文件,并不一定就代表开发商的房屋已经达到了法律法规强制性规定和合同约定的质量标准;建议邀请专业的验房人士陪同验房,如发现质量存在问题,有权要求开发商予以整改、赔偿,符合条件的可以要求退房。在与开发商就质量问题进行接洽过程中,要保留好相应的证据,如对方的签字认可证明等;遇有质量标准不明确时,可以想办法再与开发商就交房质量标准重新做出明确约定,这样可以做到有备无患。
解约权:相关法律规定了房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用时,购房人有权解除合同,但这两个标准专业性较强,举证难度较大。
房屋面积验收:房屋建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积,套内面积可以参照《房屋设计图纸》结合实地测量的方式计量出来,公摊面积在《房屋土地测绘技术报告书》上可以体现出来。
《房屋土地测绘技术报告书》是需要向相关主管部门备案的,相对来说是比较权威的,但也有报告书上的